Acquistare una casa è una delle decisioni economiche più importanti nella vita di una persona. Prima di firmare una proposta d’acquisto o arrivare al rogito, è fondamentale verificare con attenzione la documentazione dell’immobile.
Molte criticità non emergono durante una visita dell’abitazione, ma solo attraverso controlli catastali, ipotecari, urbanistici ed energetici.
Effettuare verifiche preventive consente di ridurre il rischio di imprevisti e affrontare la compravendita con maggiore serenità.
La Visura Catastale: il primo controllo da effettuare
Tra i documenti più importanti da richiedere c’è la Visura Catastale, che consente di conoscere i dati identificativi dell’immobile, la categoria catastale, la rendita catastale e l’intestazione risultante negli archivi dell’Agenzia delle Entrate.
Attraverso la visura è possibile verificare che i dati catastali corrispondano a quelli dichiarati dal venditore e identificare correttamente l’unità immobiliare oggetto della compravendita.
Perché la Planimetria Catastale è fondamentale
Accanto alla visura, è opportuno richiedere la Planimetria Catastale che riproduce graficamente la disposizione interna dell’immobile e permette di confrontare lo stato di fatto dell’abitazione con quanto depositato in Catasto.
Eventuali modifiche interne non aggiornate, come lo spostamento di pareti o la diversa distribuzione degli spazi, potrebbero richiedere una regolarizzazione prima del rogito.
La verifica della planimetria rappresenta uno dei controlli più importanti per evitare problemi nelle fasi finali della compravendita.
La conformità urbanistica va verificata sempre
Uno degli errori più frequenti è pensare che un immobile correttamente censito in Catasto sia automaticamente regolare anche dal punto di vista edilizio.
La conformità urbanistica riguarda, infatti, la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i titoli edilizi rilasciati dal Comune nel corso degli anni, come licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, SCIA o CILA.
Un immobile può risultare conforme catastalmente ma presentare irregolarità urbanistiche. Per questo motivo, è sempre consigliabile incaricare un tecnico abilitato di effettuare le opportune verifiche prima dell’acquisto.
Verificare il titolo di provenienza
Prima di comprare casa è utile accertare anche la provenienza dell’immobile.
Il titolo di provenienza consente di verificare come il venditore sia diventato proprietario del bene: precedente compravendita, successione ereditaria, donazione o altro atto trascritto nei Registri Immobiliari.
Conoscere la storia giuridica dell’immobile permette di affrontare la trattativa con maggiore consapevolezza e di individuare eventuali aspetti che richiedono ulteriori approfondimenti.
Attenzione a ipoteche, pignoramenti e altri gravami
Un altro controllo fondamentale riguarda la presenza di eventuali vincoli sull’immobile.
Attraverso una Visura Immobiliare o la consultazione degli atti immobiliari è possibile verificare l’esistenza di ipoteche volontarie, pignoramenti, sequestri o altre formalità che potrebbero incidere sulla compravendita.
Conoscere in anticipo la situazione dell’immobile consente di affrontare eventuali criticità prima della firma dell’atto definitivo.
APE: verificare la classe energetica dell'immobile
Tra i documenti da esaminare rientra anche l’Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’APE certifica l’efficienza energetica della casa, attribuisce una classe energetica da A4 a G e fornisce indicazioni sui consumi dell’immobile. La normativa prevede che il documento sia messo a disposizione dell’acquirente nelle compravendite immobiliari.
Conoscere la classe energetica (APE) dell’abitazione permette, inoltre, di valutare i futuri costi di gestione e il potenziale valore dell’immobile nel tempo.
Agibilità e documentazione edilizia
Un quadro documentale più completo prima dell'acquisto
Quando si compra casa, analizzare un solo documento raramente è sufficiente per comprendere davvero la situazione dell’immobile.
Per questo motivo è consigliabile raccogliere e confrontare più informazioni: dati catastali, planimetrie, quotazioni, atti immobiliari e documentazione disponibile. Disporre di una visione d’insieme permette di affrontare la compravendita con maggiore consapevolezza e di individuare eventuali criticità prima del rogito.
Perché scegliere Catastoinrete.it
Catastoinrete.it mette a disposizione il servizio Dossier Casa 360° che riunisce in un unico report documenti come Visura Catastale, Planimetria Catastale, Elaborato Planimetrico, Estratto di Mappa, Quotazione Immobiliare e Visura Atti Immobiliari, offrendo una panoramica documentale utile sia per chi acquista sia per chi vende un immobile.
Conclusioni
Comprare casa significa valutare molto più della posizione, del prezzo o dello stato dell’abitazione. Una verifica preventiva della documentazione può aiutare a ridurre rischi e imprevisti, consentendo di affrontare il rogito con maggiore tranquillità.
Visura Catastale, Planimetria Catastale, conformità urbanistica, titolo di provenienza, verifica dei gravami, APE e documentazione edilizia rappresentano i principali controlli da effettuare per acquistare un immobile in modo più consapevole.
Faq: Quali documenti deve fornire il venditore prima del rogito?
Prima della stipula dell’atto di compravendita, il venditore dovrebbe mettere a disposizione la documentazione principale relativa all’immobile, tra cui Visura Catastale, Planimetria Catastale, titolo di provenienza, Attestato di Prestazione Energetica (APE) e, quando disponibile, la documentazione urbanistica ed edilizia. Una verifica preventiva di questi documenti consente di affrontare la compravendita con maggiore tranquillità.
È possibile comprare una casa con difformità catastali?
In alcuni casi sì, ma le difformità catastali possono rendere necessario un aggiornamento della documentazione prima del rogito. Per questo motivo è sempre consigliabile confrontare la planimetria catastale con lo stato reale dell’immobile e verificare eventuali incongruenze con l’aiuto di un tecnico abilitato.
Come verificare se una casa ha ipoteche o pignoramenti?
La presenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami può essere verificata attraverso una Visura Ipotecaria o mediante la consultazione degli atti registrati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Questa verifica permette di conoscere eventuali vincoli che potrebbero incidere sulla compravendita.
È consigliabile effettuare verifiche prima di firmare la proposta d'acquisto?
Sì. Sebbene molte verifiche vengano svolte nelle fasi successive della compravendita, è buona prassi controllare la documentazione principale prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto o versare una caparra. In questo modo è possibile individuare eventuali criticità prima di assumere impegni economici.
Come ottenere rapidamente i documenti necessari per verificare un immobile?
Oggi molti documenti possono essere richiesti online attraverso servizi specializzati. Catastoinrete.it mette a disposizione il Dossier Casa 360° che riunisce in un unico report documenti come Visura Catastale, Planimetria Catastale, Elaborato Planimetrico, Estratto di Mappa, Quotazione Immobiliare e Visura Atti Immobiliari, utili per effettuare una verifica preliminare dell’immobile prima della compravendita.
Fonti
- Agenzia delle Entrate – Catasto, Visure e Planimetrie Catastali
- D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia)
- Legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale)
- D.Lgs. 192/2005 (Attestato di Prestazione Energetica)
- Catastoinrete.it – Dossier Casa 360°