La donazione di immobili è una pratica sempre più diffusa, spesso utilizzata come strumento per trasferire patrimonio familiare a figli o parenti stretti.
Ma come funziona esattamente? Quali norme bisogna rispettare e quali sono le imposte da pagare?
- Come funziona la donazione di una casa?
- Chi può fare un atto di donazione e verso quali soggetti?
- Quali immobili si possono donare?
- Tipologie di donazioni
- Che documenti servono per fare un atto di donazione?
- Quali sono le tasse e chi paga in caso di donazione?
- Revoca della Donazione
- Quali sono i problemi delle donazione di immobili?
Come funziona la donazione immobiliare?
La donazione è l’atto attraverso il quale il donante trasferisce la proprietà di un immobile a un’altra persona, il donatario.
Elemento essenziale perché avvenga la donazione è l’accettazione del donatario: colui che riceve la casa, infatti, diventa responsabile dello stesso, per cui è necessario che egli manifesti esplicitamente il proprio consenso.
Per questo motivo, l’atto di donazione deve necessariamente avere forma di atto scritto e avvenire alla presenza di due testimoni.
Chi può fare un atto di donazione e verso quali soggetti?
Chiunque disponga della capacità di agire può donare un immobile.
Dato che il ricevente deve necessariamente accettare l’immobile, è indispensabile che anche lui sia capace di agire.
Tuttavia, è possibile donare una casa anche a:
- Il nascituro (figlio non ancora concepito ma previsto da una persona vivente al momento della donazione) con l’accettazione dei genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare.
- Il concepito con l’accettazione dei genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare.
- Il minore con l’accettazione dei genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare
- L’interdetto tramite l’accettazione del tutore, autorizzato dal giudice tutelare.
- L’inabilitato tramite l’accettazione del curatore, autorizzato dal giudice tutelare.
- Le persone giuridiche e gli enti non riconosciuti
Quali immobili si possono donare?
È possibile donare:
- Il diritto di proprietà di un immobile.
- Altri diritti reali come l’usufrutto, il diritto di superficie o una servitù.
Non esistono immobili che, data la loro tipologia, non possono essere donati. Tuttavia, possono essere donati solamente beni presenti e non beni futuri.
Tipologie di donazioni
Esistono diverse tipologie di donazioni, ciascuna con caratteristiche specifiche:
- Donazione Rimuneratoria: per riconoscenza o come speciale ricompensa per i meriti del donatario. In particolare:
- È irrevocabile.
- Nel caso di donazione effettuata in cambio di un servizio da rendersi o già reso, il donante deve garantire che il bene donato non sia oggetto di rivendicazioni da parte di terzi (garanzia contro l’evizione).
- Donazione Obnuziale: in vista di un futuro matrimonio, viene effettuata tra sposi o da altri (come i genitori) a favore di uno (o di entrambi) gli sposi o dei figli nascituri. In particolare:
- Non richiede accettazione immediata, ma diventa valida solo con il matrimonio.
- È irrevocabile
- Donazione Modale: questo tipo di donazione prevede che il donatario, oltre ad accettare il bene donato, si impegni a realizzare una determinata prestazione o a rispettare specifiche condizioni stabilite dal donante. In particolare:
- Il donatario è obbligato a eseguire una prestazione o a rispettare una condizione imposta dal donante. Questo onere può essere di natura economica, come il pagamento di una somma di denaro, o di altro tipo, come la cura di una persona o la realizzazione di un’opera di pubblica utilità.
- La donazione modale è valida solo se il donatario accetta sia il bene donato sia l’onere imposto. L’accettazione deve essere esplicita e formale.
- Se il donatario non adempie l’onere imposto, il donante (o i suoi eredi) può chiedere la risoluzione della donazione o il risarcimento del danno.
A seconda, poi, di come viene donato il bene, si distingue tra:
- Donazione Diretta: atto formale fatto davanti a un notaio con due testimoni, dove il donante trasferisce la proprietà dell’immobile al donatario senza compenso. Richiede un atto pubblico e comprende una proposta del donante e un’accettazione del donatario, che può essere immediata o differita.
- Donazione Indiretta: quando il donante acquista un immobile e lo intesta direttamente al donatario, come nel caso di un padre che compra una casa e la intesta al figlio. Questo trasferimento avviene al momento dell’acquisto, senza necessità di ulteriori atti formali.
Che documenti servono per fare un atto di donazione?
Per l’atto di donazione sono necessari i seguenti documenti:
- Atto di provenienza dell’immobile.
- Visura catastale.
- Visura Ipotecaria per la verifica dell’esistenza di gravami (ipoteche, pignoramenti, etc.).
- Planimetria catastale, se si tratta di un fabbricato urbano (come una casa un appartamento); per verificare la conformità allo stato attuale dell’immobile.
- Certificato di Destinazione Urbanistica, se si tratta di un terreno.
Quali sono le tasse e chi paga in caso di donazione?
Prima di elencare le tasse da pagare in caso di donazione, è bene capire su quale base imponibile si calcolano. Per calcolare, infatti, il valore dell’immobile, è necessario determinare:
- Valore Catastale: Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, per un coefficiente stabilito dalla legge.
- Coefficiente: Per le abitazioni principali e le loro pertinenze, il coefficiente è 110. Per gli altri immobili, il coefficiente può variare.
Esempio di calcolo per un’abitazione principale:
- Rendita catastale: 1.000 euro.
- Rivalutazione del 5%: 1.000 * 1.05 = 1.050 euro.
- Valore catastale: 1.050 * 110 = 115.500 euro.
È possibile anche utilizzare strumenti gratuiti automatici che consentono di calcolare on-line in pochi secondi il valore catastale di un immobile, come quello di Catastoinrete.it.
Sulla base del valore immobiliare della casa in donazione, il donatario, ovvero colui che riceve il bene, dovrà farsi carico di:
- Imposta di Donazione:
- 4% per il coniuge e i parenti in linea retta sul valore eccedente 1 milione di euro per ciascun beneficiario.
- 6% per fratelli e sorelle sul valore eccedente 100 mila euro per ciascun beneficiario.
- 6% sul valore totale senza alcuna franchigia per altri parenti fino al quarto grado e affini fino al terzo grado.
- 8% sul valore totale senza alcuna franchigia per tutti gli altri soggetti.
- Imposta Ipotecaria e Catastale:
- 2% del valore dell’immobile come imposta ipotecaria.
- 1% del valore dell’immobile come imposta catastale.
- Per le donazioni della “prima casa”, queste imposte sono ridotte a una misura fissa di 200 euro ciascuna.
- Imposta di Registro:
- Fissa di 200 euro
Revoca della Donazione
La donazione può essere revocata per diversi motivi:
- Ingratitudine: Entro un anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revoca:
- Se il donatario ha ucciso o tentato di uccidere il donante, il coniuge, un discendente, o un ascendente del donante.
- Se il donatario ha commesso un reato grave contro il donante o i suoi familiari.
- Se il donatario ha denunciato falsamente il donante o i suoi familiari per un reato grave.
- Se il donatario ha offeso gravemente il donante.
- Se il donatario ha danneggiato intenzionalmente il patrimonio del donante.
- Se il donatario ha rifiutato ingiustamente di fornire alimenti al donante.
- Sopravvenienza di figli: Entro cinque anni dalla nascita dell’ultimo figlio nato nel matrimonio, dalla notizia dell’esistenza di un figlio o discendente, o dall’avvenuto riconoscimento di un figlio nato fuori dal matrimonio.
- Se al momento della donazione, il donante non aveva figli o discendenti, o non sapeva di averne.
Nota: Le donazioni rimuneratorie e obnuziali non possono essere revocate.
Quando una donazione viene revocata:
- Il donatario deve restituire i beni ricevuti, se ancora esistono, e gli eventuali rendimenti o benefici ottenuti da essi dal momento della richiesta di revoca.
- Se i beni sono stati venduti, il donatario deve restituirne il valore al momento della richiesta e i benefici ottenuti da essi dal momento della richiesta.
- I diritti acquisiti da terzi prima della richiesta di revoca non sono pregiudicati, a meno che la trascrizione della revoca non sia stata effettuata prima dell’acquisizione dei diritti da parte dei terzi.
Quali sono i problemi delle donazione di immobili?
Donare un immobile può sembrare una soluzione semplice e vantaggiosa, ma può comportare alcuni svantaggi, soprattutto in termini fiscali e legali:
- Donazione a un non erede legittimario: Quando la donazione è fatta a favore di un soggetto che non è uno dei legittimari (cioè non è un coniuge, figlio o altro parente stretto che ha diritto a una quota di legittima), può sorgere il problema dell’azione di riduzione. Gli eredi legittimari possono sostenere che la donazione ha leso i loro diritti e avviare un’azione per recuperare la parte di patrimonio che gli spetterebbe di diritto. Questa azione può essere intrapresa fino a dieci anni dall’apertura della successione del donante, rendendo la donazione instabile per tutto questo periodo e complicando la vendita dell’immobile. Questo comporta, inoltre, che nel caso si volesse vedere la casa prima che siano trascorsi dieci anni dalla morte del donante, pochi acquirenti saranno disposti a comprare un bene che potrebbe essere oggetto di una causa legale in futuro e potenzialmente ritornare agli eredi del donante.
- Donazione a un erede legittimario: Se la donazione è fatta a favore di uno dei legittimari (come un figlio o il coniuge), questa può esser considerata un anticipo sulla successione. In questo caso, il bene donato deve essere imputato alla quota ereditaria del donatario durante la divisione del patrimonio del donante. Questo può creare problemi e disaccordi tra gli eredi, poiché la valutazione e la gestione dell’anticipo sulla quota ereditaria possono essere oggetto di contestazione.
- Altri problemi: Le banche potrebbero rifiutare di concedere mutui per l’acquisto di un immobile donato a causa dell’incertezza legale associata. Alcune banche richiedono una polizza fidejussoria per proteggersi contro eventuali rivendicazioni future, il che aumenta i costi e le complicazioni per l’acquirente.
Inoltre, la donazione di un immobile comporta il pagamento di imposte di donazione, ipotecarie e catastali, che possono essere significative.
Rispetto alla successione ereditaria, la donazione permette di trasferire la proprietà dell’immobile mentre il donante è ancora in vita, garantendo maggiore controllo sulla distribuzione dei beni. Tuttavia, può essere soggetta a contestazioni da parte degli eredi legittimari. Al contrario, lasciare un immobile in eredità alla morte del proprietario, comporta imposte e procedure diverse, ma senza l’incertezza legata all’azione di riduzione (anche se, comunque, potrebbero nascere contenziosi riguardo la divisione del bene)
ho bisogno di sapere quali società di assicurazione a Milano stipulano polizze di donazione sicura, società con agenti in carne ed ossa perchè online non sono di mio gradimento. grazie, elisabetta pezze’
Buongiorno Elisabetta,
ci dispiace non poterla aiutare direttamente. Il blog di Catastoinrete.it è dedicato a fornire informazioni e approfondimenti su questioni catastali e immobiliari, ma non ci occupiamo di polizze assicurative.