Negli ultimi anni il settore dell’ospitalità ha attraversato una trasformazione profonda. Il turismo contemporaneo non si limita più alle strutture alberghiere tradizionali, ma si sviluppa attraverso una rete sempre più ampia di soluzioni abitative alternative: appartamenti in affitto per pochi giorni, stanze messe a disposizione dai proprietari, case vacanza e bed & breakfast.
Questa evoluzione ha dato origine a un fenomeno noto come ospitalità diffusa, un modello che ha ridefinito il modo di viaggiare e, allo stesso tempo, ha creato nuove opportunità economiche per i proprietari di immobili. Sempre più persone scelgono, infatti, di affittare temporaneamente un appartamento o una parte della propria abitazione a turisti e viaggiatori, trasformando un bene immobiliare in una fonte di reddito.
All’interno di questo scenario, due formule hanno acquisito particolare rilevanza: le locazioni brevi e i bed & breakfast. Spesso percepite come equivalenti, queste due modalità di ospitalità sono in realtà disciplinate da regole diverse e comportano obblighi amministrativi e fiscali differenti.
Comprendere queste differenze è fondamentale non solo per chi desidera affittare un immobile per brevi periodi, ma anche per chi sta valutando l’apertura di una vera e propria struttura ricettiva. Prima ancora degli aspetti legati alla promozione online o alla gestione degli ospiti è, infatti, necessario conoscere il quadro normativo, fiscale e tecnico che regola questo tipo di attività.
Tra gli elementi preliminari da considerare rientra anche la situazione catastale dell’immobile, che deve essere coerente con lo stato reale della casa e con la destinazione d’uso prevista. Per questo motivo molti proprietari, prima di avviare un’attività di affitto turistico, scelgono di verificare la documentazione catastale attraverso servizi digitali come quelli messi a disposizione da CatastoInRete, che consentono di ottenere rapidamente visure e altri documenti utili per controllare i dati registrati negli archivi del Catasto.
Per orientarsi in questo ambito è necessario partire dalle basi: capire cosa si intende per locazione breve, quando un’attività diventa bed & breakfast e quali sono gli adempimenti richiesti dalla normativa italiana.
Questa evoluzione ha dato origine a un fenomeno noto come ospitalità diffusa, un modello che ha ridefinito il modo di viaggiare e, allo stesso tempo, ha creato nuove opportunità economiche per i proprietari di immobili. Sempre più persone scelgono, infatti, di affittare temporaneamente un appartamento o una parte della propria abitazione a turisti e viaggiatori, trasformando un bene immobiliare in una fonte di reddito.
All’interno di questo scenario, due formule hanno acquisito particolare rilevanza: le locazioni brevi e i bed & breakfast. Spesso percepite come equivalenti, queste due modalità di ospitalità sono in realtà disciplinate da regole diverse e comportano obblighi amministrativi e fiscali differenti.
Comprendere queste differenze è fondamentale non solo per chi desidera affittare un immobile per brevi periodi, ma anche per chi sta valutando l’apertura di una vera e propria struttura ricettiva. Prima ancora degli aspetti legati alla promozione online o alla gestione degli ospiti è, infatti, necessario conoscere il quadro normativo, fiscale e tecnico che regola questo tipo di attività.
Tra gli elementi preliminari da considerare rientra anche la situazione catastale dell’immobile, che deve essere coerente con lo stato reale della casa e con la destinazione d’uso prevista. Per questo motivo molti proprietari, prima di avviare un’attività di affitto turistico, scelgono di verificare la documentazione catastale attraverso servizi digitali come quelli messi a disposizione da CatastoInRete, che consentono di ottenere rapidamente visure e altri documenti utili per controllare i dati registrati negli archivi del Catasto.
Per orientarsi in questo ambito è necessario partire dalle basi: capire cosa si intende per locazione breve, quando un’attività diventa bed & breakfast e quali sono gli adempimenti richiesti dalla normativa italiana.
Cosa si intende per locazioni brevi
Con il termine locazioni brevi si indicano i contratti di affitto di immobili ad uso abitativo della durata non superiore a 30 giorni, stipulati tra persone fisiche (non imprenditori) che possono includere servizi minimi, ma non servizi alberghieri. Le locazioni brevi non hanno l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate (salvo se registrati volontariamente).
Si tratta di una formula che consente ai proprietari di affittare temporaneamente un appartamento o una stanza a turisti, studenti o lavoratori in trasferta senza avviare un’attività ricettiva vera e propria. Il rapporto tra proprietario e ospite rimane, infatti, quello tipico della locazione immobiliare ma limitato a un periodo molto breve.
Si tratta di una formula che consente ai proprietari di affittare temporaneamente un appartamento o una stanza a turisti, studenti o lavoratori in trasferta senza avviare un’attività ricettiva vera e propria. Il rapporto tra proprietario e ospite rimane, infatti, quello tipico della locazione immobiliare ma limitato a un periodo molto breve.
Normativa delle locazioni brevi
La disciplina normativa delle locazioni brevi è stata definita in modo più preciso negli ultimi anni, soprattutto con l’obiettivo di regolamentare un fenomeno cresciuto rapidamente grazie alla diffusione delle piattaforme digitali di prenotazione. In Italia, sono regolate dall’art. 4 del D.L. 50/2017, che ha stabilito regole specifiche per la gestione fiscale e amministrativa di questi affitti.
Secondo la normativa, rientrano nella categoria delle locazioni brevi i contratti che:
- contratti tra persone fisiche (non imprenditori)
- hanno una durata non superiore a 30 giorni
- riguardano immobili ad uso abitativo
- sono stipulati direttamente dal proprietario o tramite intermediari
In alcuni casi, possono essere inclusi anche servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali o la connessione internet. Tuttavia, questi servizi devono rimanere limitati e non devono trasformare l’attività in una vera struttura ricettiva.
È proprio questo elemento a segnare il confine tra locazione breve e attività turistica organizzata.
Dal 1° gennaio 2026 la disciplina delle locazioni brevi è stata modificata dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025).
Le modifiche principali:
- Fino a 2 immobili (in precedenza erano 4) → attività NON imprenditoriale
- Dal 3° immobile in su → attività presunta imprenditoriale
- obbligo partita IVA
- iscrizione CCIAA e INPS
- NON è più ammessa la cedolare secca (perché attività è imprenditoriale)
Questa novità deriva dal principio secondo cui, superata la soglia dei due immobili, l’attività assume un carattere organizzato e viene trattata come attività imprenditoriale, con tutti gli adempimenti connessi.
La tassazione delle locazioni brevi
Uno degli aspetti più rilevanti per i proprietari riguarda il trattamento fiscale dei redditi derivanti dalle locazioni brevi.
Dal 2026 la cedolare secca prevede aliquote differenziate (21%–26%) e non è applicabile dal terzo immobile in poi, perché l’attività diventa imprenditoriale.
La normativa italiana consente di applicare il regime della cedolare secca, un’imposta sostitutiva con aliquota del 21% sul primo immobile (scelta del contribuente) e del 26% sul secondo immobile, che semplifica notevolmente la gestione fiscale dell’affitto. Dal 3° immobile, scatta l’obbligo di partita iva perché scatta la presunzione di attività imprenditoriale.
Negli ultimi anni sono state introdotte anche nuove regole per gli intermediari digitali che gestiscono le prenotazioni online. In molti casi queste piattaforme agiscono come sostituti d’imposta, trattenendo direttamente la quota fiscale dovuta e versandola allo Stato per conto del proprietario.
I redditi da locazioni brevi si dichiarano nel modello 730 o nel modello Redditi PF, a seconda dei casi.
Tuttavia, è necessario conoscere alcuni dati fondamentali relativi all’immobile, tra cui la rendita catastale e gli identificativi catastali. Queste informazioni sono contenute nella visura catastale, il documento ufficiale che riporta i dati registrati negli archivi del Catasto.
Nota: dal terzo immobile i redditi confluiscono nel reddito d’impresa, NON più nel quadro dei redditi fondiari o nel quadro LM/I del 730
Il bed & breakfast: quando l’ospitalità diventa attività ricettiva
Se le locazioni brevi rappresentano una forma di affitto “temporaneo”, il bed & breakfast appartiene, invece, al settore delle strutture ricettive extralberghiere.
In questo caso, non si tratta più semplicemente di concedere in locazione un immobile, ma di offrire un servizio di ospitalità organizzato. Il gestore accoglie gli ospiti nella propria abitazione o in un immobile dedicato, mettendo a disposizione camere per il pernottamento e offrendo la colazione.
Il bed & breakfast si distingue, quindi, per alcuni elementi caratteristici: la presenza del gestore all’interno della struttura, l’offerta della colazione e la fornitura di servizi tipici dell’accoglienza turistica.
A differenza delle locazioni brevi, l’apertura di un B&B richiede generalmente una procedura amministrativa specifica. In molti casi, è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune di riferimento, comunicando l’avvio dell’attività e dimostrando il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa locale.
A seconda delle modalità di gestione, il bed & breakfast può essere esercitato in forma non imprenditoriale oppure come attività d’impresa. Quando l’attività diventa continuativa e organizzata, può essere necessario aprire una partita IVA e adottare un regime fiscale diverso rispetto a quello delle locazioni brevi.
In questo caso, non si tratta più semplicemente di concedere in locazione un immobile, ma di offrire un servizio di ospitalità organizzato. Il gestore accoglie gli ospiti nella propria abitazione o in un immobile dedicato, mettendo a disposizione camere per il pernottamento e offrendo la colazione.
Il bed & breakfast si distingue, quindi, per alcuni elementi caratteristici: la presenza del gestore all’interno della struttura, l’offerta della colazione e la fornitura di servizi tipici dell’accoglienza turistica.
A differenza delle locazioni brevi, l’apertura di un B&B richiede generalmente una procedura amministrativa specifica. In molti casi, è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune di riferimento, comunicando l’avvio dell’attività e dimostrando il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa locale.
A seconda delle modalità di gestione, il bed & breakfast può essere esercitato in forma non imprenditoriale oppure come attività d’impresa. Quando l’attività diventa continuativa e organizzata, può essere necessario aprire una partita IVA e adottare un regime fiscale diverso rispetto a quello delle locazioni brevi.
Le normative regionali dei bed & breakfast
Uno degli aspetti più complessi nella gestione dei bed & breakfast riguarda il fatto che la normativa non è uniforme su tutto il territorio nazionale.
La disciplina delle strutture ricettive extralberghiere è, infatti, affidata alle Regioni che stabiliscono requisiti specifici per l’apertura e la gestione di queste attività. Questo significa che le regole possono variare da una Regione all’altra, sia per quanto riguarda i requisiti strutturali sia per le modalità di gestione. Le normative regionali possono definire, ad esempio:
La disciplina delle strutture ricettive extralberghiere è, infatti, affidata alle Regioni che stabiliscono requisiti specifici per l’apertura e la gestione di queste attività. Questo significa che le regole possono variare da una Regione all’altra, sia per quanto riguarda i requisiti strutturali sia per le modalità di gestione. Le normative regionali possono definire, ad esempio:
- il numero massimo di camere disponibili
- il numero di posti letto consentiti
- i periodi di apertura annuale
- i requisiti igienico-sanitari degli ambienti
Differenze principali tra locazioni brevi e B&B
Nonostante vengano spesso confusi nel linguaggio comune, locazioni brevi e bed & breakfast appartengono a categorie giuridiche differenti.
La locazione breve è un contratto di affitto a durata limitata (massimo 30 giorni): il proprietario mette a disposizione un immobile per un periodo limitato e il rapporto con l’ospite rimane quello tipico della locazione abitativa.
Il bed & breakfast, invece, è una struttura ricettiva extra‑alberghiera gestita da privati all’interno della propria abitazione, dove vengono offerti servizi di ospitalità. L’ospite non paga soltanto per l’utilizzo di uno spazio abitativo, ma per un’esperienza di accoglienza che comprende servizi specifici.
Questa distinzione, si riflette in diversi aspetti della gestione dell’attività tra cui il regime fiscale, gli adempimenti amministrativi e le autorizzazioni necessarie.
Nel caso delle locazioni brevi, gli obblighi burocratici sono generalmente più limitati. Tuttavia, anche in questo caso, esistono alcune responsabilità importanti, come la comunicazione dei dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza e il pagamento dell’eventuale imposta di soggiorno prevista dal Comune.
La locazione breve è un contratto di affitto a durata limitata (massimo 30 giorni): il proprietario mette a disposizione un immobile per un periodo limitato e il rapporto con l’ospite rimane quello tipico della locazione abitativa.
Il bed & breakfast, invece, è una struttura ricettiva extra‑alberghiera gestita da privati all’interno della propria abitazione, dove vengono offerti servizi di ospitalità. L’ospite non paga soltanto per l’utilizzo di uno spazio abitativo, ma per un’esperienza di accoglienza che comprende servizi specifici.
Questa distinzione, si riflette in diversi aspetti della gestione dell’attività tra cui il regime fiscale, gli adempimenti amministrativi e le autorizzazioni necessarie.
Nel caso delle locazioni brevi, gli obblighi burocratici sono generalmente più limitati. Tuttavia, anche in questo caso, esistono alcune responsabilità importanti, come la comunicazione dei dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza e il pagamento dell’eventuale imposta di soggiorno prevista dal Comune.
Gli adempimenti amministrativi
Sia le locazioni brevi, sia i bed & breakfast devono rispettare alcuni obblighi amministrativi che riguardano la gestione degli ospiti e la tracciabilità dei soggiorni.
Uno dei principali riguarda la comunicazione dei dati degli ospiti al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Questo sistema consente alle autorità di monitorare i flussi turistici e garantire la sicurezza pubblica.
Un altro obbligo diffuso è quello relativo all’imposta di soggiorno, che molti Comuni italiani applicano ai turisti. In questi casi il gestore della struttura o il proprietario dell’immobile deve riscuotere l’imposta dagli ospiti e versarla all’amministrazione comunale secondo le modalità stabilite dal proprio Comune.
In molte regioni è, inoltre, obbligatoria la comunicazione dei flussi turistici ai portali statistici regionali (flussi turistici Istat)
Uno dei principali riguarda la comunicazione dei dati degli ospiti al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Questo sistema consente alle autorità di monitorare i flussi turistici e garantire la sicurezza pubblica.
Un altro obbligo diffuso è quello relativo all’imposta di soggiorno, che molti Comuni italiani applicano ai turisti. In questi casi il gestore della struttura o il proprietario dell’immobile deve riscuotere l’imposta dagli ospiti e versarla all’amministrazione comunale secondo le modalità stabilite dal proprio Comune.
In molte regioni è, inoltre, obbligatoria la comunicazione dei flussi turistici ai portali statistici regionali (flussi turistici Istat)
Obbligo di CIN e CIR
Negli ultimi anni sono stati inoltre introdotti nuovi strumenti di identificazione delle strutture ricettive: il CIR e il CIN, pensati per contrastare l’abusivismo e rendere più trasparente il mercato degli affitti turistici.
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è stato introdotto dal DL 145/2023, ed è operativo su tutto il territorio. Le Regioni mantengono o integrano il CIR regionale. Il CIN deve essere indicato negli annunci pubblicati sulle piattaforme online e nei materiali promozionali dell’alloggio.
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è stato introdotto dal DL 145/2023, ed è operativo su tutto il territorio. Le Regioni mantengono o integrano il CIR regionale. Il CIN deve essere indicato negli annunci pubblicati sulle piattaforme online e nei materiali promozionali dell’alloggio.
Il ruolo delle piattaforme digitali
La crescita delle locazioni brevi è stata fortemente influenzata dalla diffusione delle piattaforme digitali di prenotazione. Questi strumenti hanno reso estremamente semplice pubblicare annunci, gestire prenotazioni e comunicare con gli ospiti provenienti da tutto il mondo.
Grazie a queste piattaforme, molti proprietari hanno iniziato ad affittare il proprio immobile anche senza esperienza nel settore turistico. Allo stesso tempo, il sistema delle recensioni online ha introdotto nuovi standard di qualità, spingendo i gestori a curare sempre di più l’esperienza degli ospiti.
La reputazione digitale, la qualità delle fotografie e la chiarezza delle informazioni pubblicate online sono, oggi, elementi fondamentali per il successo di un immobile destinato alle locazioni turistiche.
Grazie a queste piattaforme, molti proprietari hanno iniziato ad affittare il proprio immobile anche senza esperienza nel settore turistico. Allo stesso tempo, il sistema delle recensioni online ha introdotto nuovi standard di qualità, spingendo i gestori a curare sempre di più l’esperienza degli ospiti.
La reputazione digitale, la qualità delle fotografie e la chiarezza delle informazioni pubblicate online sono, oggi, elementi fondamentali per il successo di un immobile destinato alle locazioni turistiche.
Opportunità e criticità del settore
Il mercato delle locazioni brevi e dei bed & breakfast offre opportunità economiche significative, ma presenta anche alcune criticità.
Da un lato, queste formule consentono di valorizzare immobili inutilizzati e di generare nuove fonti di reddito. In molte città turistiche rappresentano una componente importante dell’offerta ricettiva complessiva.
Dall’altro lato, la crescita del fenomeno ha sollevato interrogativi sull’impatto che gli affitti turistici possono avere sul mercato immobiliare e sulla disponibilità di abitazioni per i residenti. In alcune città, sono state introdotte regolamentazioni più stringenti proprio per bilanciare le esigenze del turismo con quelle delle comunità locali.
Da un lato, queste formule consentono di valorizzare immobili inutilizzati e di generare nuove fonti di reddito. In molte città turistiche rappresentano una componente importante dell’offerta ricettiva complessiva.
Dall’altro lato, la crescita del fenomeno ha sollevato interrogativi sull’impatto che gli affitti turistici possono avere sul mercato immobiliare e sulla disponibilità di abitazioni per i residenti. In alcune città, sono state introdotte regolamentazioni più stringenti proprio per bilanciare le esigenze del turismo con quelle delle comunità locali.
Conclusione
Le locazioni brevi e i bed & breakfast rappresentano due modalità diverse di partecipare al mercato dell’ospitalità turistica. La prima è una soluzione più semplice e flessibile, adatta a chi desidera affittare “temporaneamente” un immobile senza avviare un’attività imprenditoriale. La seconda richiede, invece, una gestione più strutturata e il rispetto di normative specifiche che regolano le strutture ricettive.
In entrambi i casi, però, operare in modo corretto significa conoscere il quadro normativo, fiscale e amministrativo che disciplina queste attività. Solo attraverso una gestione consapevole è possibile evitare problemi burocratici e valorizzare realmente il proprio immobile.
Prima di destinare una casa alle locazioni turistiche, può essere utile verificare la documentazione catastale e assicurarsi che i dati dell’immobile siano aggiornati e coerenti con la situazione reale. Servizi digitali, come quelli disponibili su CatastoInRete, permettono di accedere rapidamente a visure catastali e altri documenti ufficiali, facilitando il controllo delle informazioni registrate negli archivi del Catasto.
In un settore in continua evoluzione come quello dell’ospitalità diffusa, informarsi e prepararsi adeguatamente rappresenta il primo passo per trasformare un immobile in una risorsa economica sostenibile e gestita nel pieno rispetto delle regole.
In entrambi i casi, però, operare in modo corretto significa conoscere il quadro normativo, fiscale e amministrativo che disciplina queste attività. Solo attraverso una gestione consapevole è possibile evitare problemi burocratici e valorizzare realmente il proprio immobile.
Prima di destinare una casa alle locazioni turistiche, può essere utile verificare la documentazione catastale e assicurarsi che i dati dell’immobile siano aggiornati e coerenti con la situazione reale. Servizi digitali, come quelli disponibili su CatastoInRete, permettono di accedere rapidamente a visure catastali e altri documenti ufficiali, facilitando il controllo delle informazioni registrate negli archivi del Catasto.
In un settore in continua evoluzione come quello dell’ospitalità diffusa, informarsi e prepararsi adeguatamente rappresenta il primo passo per trasformare un immobile in una risorsa economica sostenibile e gestita nel pieno rispetto delle regole.