I legami di parentela non permettono di trasferire i propri titoli di proprietà sugli immobili in maniera automatica: anche se si decide di donare un’immobile a un figlio o altro familiare, infatti, è necessario sostenere alcune spese. Inoltre, non sempre la donazione è la scelta migliore, soprattutto se ci sono altri possibili eredi.
Come si effettua il passaggio di proprietà tra familiari?
Sia che si tratti di un passaggio tra genitori/figli o tra fratelli, perché il trasferimento avvenga, è necessario redigere un atto da un notaio.
È possibile scegliere fra:
- Donazione diretta dell’immobile: in questo caso il passaggio avviene senza corrispettivo; tuttavia, è necessario sostenere alcune spese relative alle imposte di donazione.
- Donazione indiretta: avviene quando, al momento dell’acquisto, viene trasferita la somma di denaro necessaria per la compravendita al familiare, cosicché l’atto viene stipulato direttamente a nome del ricevente.
- Vendita della casa: in questo caso il trasferimento avviene a seguito di un atto di compravendita tra familiari, il quale deve necessariamente prevedere un congruo corrispettivo. Infatti, nel caso in cui si preveda un prezzo non idoneo, la compravendita potrebbe essere considerata simulata e il passaggio di proprietà può essere invalidato.
Donazione diretta
La donazione diretta avviene tramite atto pubblico stipulato davanti a un notaio alla presenza di due testimoni.
Per stipulare l’atto di donazione è necessario essere in possesso dell’atto di provenienza dell’immobile.
Imposte di donazione
La donazione di una casa comporta il pagamento di alcune imposte:
- Imposta di Donazione:
- 4% per il coniuge e i parenti in linea retta sul valore eccedente 1 milione di euro per ciascun beneficiario.
- 6% per fratelli e sorelle sul valore eccedente 100 mila euro per ciascun beneficiario.
- 6% sul valore totale senza alcuna franchigia per altri parenti fino al quarto grado e affini fino al terzo grado.
- 8% sul valore totale senza alcuna franchigia per tutti gli altri soggetti.
- Imposta Ipotecaria e Catastale:
- 2% del valore fiscale dell’immobile come imposta ipotecaria.
- 1% del valore fiscale dell’immobile come imposta catastale.
- Per le donazioni della “prima casa”, queste imposte sono ridotte a una misura fissa di 200 euro ciascuna.
- Imposta di Registro:
- Fissa di 200 euro
Alcune problematiche legate alle donazioni
Quando la donazione è fatta a favore di una familiare che non è un erede legittimario (cioè non è un coniuge, figlio o parente stretto con diritto alla legittima), possono sorgere problemi legali. Gli eredi legittimari potrebbero sostenere che la donazione lesiona i loro diritti e avviare un’azione per recuperare la parte di patrimonio a cui hanno diritto. Questa azione può essere intrapresa fino a dieci anni dall’apertura della successione del donante, rendendo la donazione instabile per tutto questo periodo e complicando la vendita dell’immobile.
Se la donazione è fatta, invece, a favore di un familiare che è erede legittimario (come un figlio o il coniuge), questa può essere considerata un anticipo sull’eredità. In questo caso, il bene donato viene imputato alla quota ereditaria del donatario durante la divisione del patrimonio del donante. Questo può creare problemi e disaccordi tra gli eredi, poiché la valutazione e la gestione dell’anticipo possono essere contestate.
Donazione indiretta
La donazione indiretta si realizza quando un immobile viene acquistato con il denaro del donante ma intestato a un terzo. Un esempio piuttosto frequente è l’acquisto di una casa da parte dei genitori a favore del proprio figlio.
Costi della donazione indiretta
Prevedendo, la donazione indiretta, un vero e proprio acquisto, è bene sapere che le compravendite immobiliari sono soggette a diverse imposte: imposta di registro, catastale, ipotecaria e, talvolta, IVA. Per un maggiore dettaglio è possibile consultate l’articolo dedicato alle imposte da pagare per acquistare casa.
Per quanto riguarda, invece, l’imposta di donazione, quando una donazione indiretta avviene in concomitanza con il trasferimento di un immobile e tale trasferimento è soggetto a imposta di registro proporzionale o IVA, non si applica. In pratica, quando un terzo finanzia l’acquisto di un immobile, è possibile dichiarare nell’atto di acquisto che il pagamento è stato effettuato dal donante (ad esempio, i genitori) e non dall’acquirente. Ciò evita ulteriori tassazioni oltre a quelle previste per il trasferimento a titolo oneroso.
Compravendita tra parenti
La vendita di una casa a un proprio parente evita i problemi che potrebbero sorgere con gli altri eredi nel caso delle donazioni. Tuttavia, questo atto comporta il pagamento di un prezzo congruo da parte del familiare ricevente.
Vendita fittizia
Il corrispettivo previsto può discostarsi dall’effettivo prezzo di mercato dell’immobile, ma non di troppo: nel caso in cui si preveda un costo del tutto simbolo, si rischia che la vendita venga considerata al pari di una donazione, con tutte le complicazioni del caso legate all’eredità.
Infatti, gli eredi che ritengono di esser stati lesi da una finta compravendita immobiliare possono impugnare l’atto dimostrando che in realtà è una simulazione che lede i propri diritti. Possono quindi agire in tribunale, dato che la vendita fittizia potrebbe aver penalizzato la quota di legittima eredità che gli spetta per legge.
In conclusione, il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari richiede una valutazione attenta delle opzioni disponibili, ovvero tra donazioni o compravendita. Ogni modalità presenta vantaggi e svantaggi specifici, nonché implicazioni fiscali e legali che devono essere considerate con attenzione.