L’IMU, Imposta Municipale Unica, è un tributo diretto applicato ai fabbricati.
Introdotta nel 2012 con il Decreto Monti, l’IMU (Imposta Municipale Propria) ha sostituito l’ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) al fine di semplificare il sistema fiscale italiano e aumentare le entrate dei comuni. Questa imposta, infatti, è una delle componenti principali delle entrate fiscali dei comuni italiani e ha lo scopo di finanziare i servizi pubblici locali, come la manutenzione delle strade, la gestione dei rifiuti e i servizi urbani in generale.
Chi deve pagare l’IMU
Tutti coloro che possiedono immobili in Italia, a esclusione dell’abitazione principale, sono soggetti al pagamento dell’IMU. Questo include proprietari di case, locali commerciali, terreni edificabili e altre tipologie di immobili. Anche i residenti all’estero che possiedono immobili in Italia devono adempiere agli obblighi fiscali relativi all’IMU.
L’IMU non è dovuta, invece, per l’abitazione principale, a meno che questa non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (c.d. di lusso).
È bene ricordarsi che è dovuta esclusivamente dai proprietari, usufruttuari, assegnatari legali, concessionari di aree demaniali e locatari per locazioni finanziarie degli immobili, mentre non è dovuta dagli occupanti dell’immobile, come i locatari.
Come si calcola l’IMU
Il calcolo dell’IMU si effettua moltiplicando la base imponibile per un’aliquota decisa dal comune.
Il governo fissa un’aliquota standard per ciascuna categoria di immobili, ma i comuni possono modificarla entro certi limiti stabiliti dalla legge. Le nuove aliquote sono decise dal Consiglio comunale tramite una delibera obbligatoria per la loro validità.
La base imponibile dipende invece dal tipo di fabbricato che si possiede:
Fabbricati iscritti in catasto
La base imponibile è determinata moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per specifici moltiplicatori, che variano a seconda della categoria catastale dell’immobile:
- Categoria catastale A (tranne A/10): moltiplicatore di 160
- Categoria catastale Cat A/10: moltiplicatore di 80
- Categoria catastale B: moltiplicatore di 140
- Categoria catastale C/1: moltiplicatore di 55
- Categorie catastale C/2, C/6 e C/7: moltiplicatore di 160
- Categorie catastale C/3, C/4 e C/5 moltiplicatore di 140
- Categoria catastale D (tranne D/5) moltiplicatore di 65
- Categoria catastale D/5: moltiplicatore di 80.
Consultando una visura catastale del fabbricato, è possibile conoscere la rendita catastale di riferimento e calcolare così la base imponibile dell’IMU.
Gli immobili in categoria catastale D non hanno una rendita catastale fissa, quindi l’IMU non può essere calcolata con il metodo tradizionale. Per questi immobili, la base imponibile IMU viene calcolata moltiplicando la rendita proposta dal contribuente, o rettificata dall’Agenzia delle Entrate, per i coefficienti annuali. La rendita provvisoria si basa sui costi storici di acquisto o costruzione. Per il 2024, il coefficiente IMU per gli immobili di categoria D è 1,02.
Aree fabbricabili
La base imponibile è il valore di mercato dell’area al 1° gennaio dell’anno, considerando vari fattori come la zona, l’indice di edificabilità e altri elementi urbanistici. I comuni possono stabilire regolarmente i valori di mercato delle aree edificabili, così da prevenire controversie fiscali.
Terreni agricoli e non coltivati
La base imponibile è determinata moltiplicando il reddito dominicale catastale (aggiornato del 25%) per un moltiplicatore specifico di 135.
Per conoscere il reddito dominicale, è sufficiente consultare una visura catastale relativa al terreno di riferimento.
Esenzioni e agevolazioni
L’IMU non è dovuta in caso di immobili di enti pubblici, immobili culturali (musei, biblioteche, teatri, cinema), immobili a destinazione particolare, edifici religiosi o della Santa Sede, immobili di enti diplomatici o no-profit, terreni agricoli (per i coltivatori diretti o imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola), terreni in zone speciali (isole minori, aree montane svantaggiate) e terreni a proprietà collettiva.
Bonus IMU 2024
Nel 2024 sono previsti anche alcuni bonus IMU:
- Riduzione per contratti di locazione a canone concordato: È prevista una riduzione del 25% per gli immobili affittati a canone concordato, a condizione che ci sia un accordo specifico tra il proprietario e l’inquilino per ridurre il canone di locazione in cambio di una maggiore stabilità del contratto
- Riduzione del 50% per immobili in comodato d’uso ai parenti: Gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta (genitori, figli) possono beneficiare di una riduzione del 50% dell’IMU, a condizione che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale e che il contratto di comodato sia registrato
- Riduzioni per immobili storici, inagibili od occupati: È prevista una riduzione del 50% per gli immobili di interesse storico o artistico, per quelli dichiarati inagibili o inabitabili e per le case occupate abusivamente.
Per ottenere le agevolazioni, è necessario presentare una dichiarazione al Comune di competenza. La dichiarazione deve includere tutte le informazioni relative all’immobile e alla tipologia di agevolazione richiesta.
Quando e come si paga l’IMU?
L’IMU si paga in due rate: entro il 16 giugno ed entro il 16 dicembre. È possibile anche versare l’intero importo in un’unica soluzione entro il 16 giugno. Le modalità di pagamento sono diverse e flessibili per venire incontro alle esigenze dei contribuenti.
Il pagamento può essere effettuato tramite il Modello F24, bollettino postale o tramite PagoPA.
Cosa succede se non si paga entro i termini?
Non pagare l’IMU o pagarlo in ritardo potrebbe dare luogo a sanzioni o interessi di mora, quindi è consigliabile farlo entro le scadenze previste e mantenere una documentazione accurata dei pagamenti effettuati.
Il contribuente che non ha pagato l’IMU entro il termine previsto può rimediare attraverso il ravvedimento operoso, un meccanismo che consente di regolarizzare la posizione con sanzioni ridotte in base alla tempestività del pagamento, che variano dal 0,1% al 5% dell’importo dovuto.
Se il pagamento non viene effettuato, il Comune iscrive a ruolo il contribuente, certificando il proprio credito e rendendolo esecutivo. Al contribuente viene quindi notificato una cartella esattoriale, che gli permette di:
Pagare entro 60 giorni: Se il contribuente decide di pagare l’importo dovuto entro 60 giorni dalla ricezione della cartella, il procedimento si chiude definitivamente. Questo significa che non ci saranno ulteriori sanzioni o azioni esecutive da parte del Comune.
Presentare un ricorso: Se il contribuente ritiene che la richiesta di pagamento sia illegittima (ad esempio, per un errore di calcolo o per l’esenzione che non è stata considerata), può presentare un ricorso. Il ricorso deve essere presentato entro 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale al competente organo di giustizia tributaria.
Scaduti i 60 giorni, la cartella diventa definitiva e il contribuente rischia il pignoramento dei beni.
L’IMU si prescrive dopo cinque anni, ma questo termine viene interrotto ogni volta che il Comune invia un avviso di accertamento, facendo ripartire il conteggio da capo. Se, invece, il Comune non chiede il pagamento o non invia la notifica della cartella esattoriale, il debito cessa di esistere in automatico.