Il contratto preliminare è il cuore della trattativa immobiliare: un documento ponte tra la proposta e il rogito, dove tutto diventa più concreto. È qui che si fissano impegni, scadenze e condizioni, creando un quadro chiaro per arrivare senza sorprese al definitivo contratto di compravendita.
Cos’è il contratto preliminare
Prima di arrivare al notaio, il preliminare è il momento in cui acquirente e venditore si stringono la mano in modo ufficiale. È un accordo che anticipa il contenuto del contratto definitivo, ma senza trasferire ancora la proprietà.
Nel preliminare vengono riportati i dati delle parti, la descrizione completa dell’immobile con i suoi dati catastali aggiornati, il prezzo e le modalità con cui sarà pagato, fino alla data prevista per il rogito. Può contenere condizioni sospensive come l’ottenimento del mutuo o la regolarizzazione di documenti edilizi. La forma scritta è obbligatoria (art 1351 c.c): può essere una scrittura privata, una scrittura privata autenticata o un atto pubblico notarile.
Caparra e acconto: come funzionano nel 2026
Caparra e acconto compaiono quasi sempre all’interno del preliminare, ma hanno funzioni molto diverse. Comprenderle è fondamentale per evitare errori o false aspettative.
Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è una somma di denaro che l’acquirente consegna al venditore al momento della firma del preliminare. La sua funzione è duplice: garantire la serietà dell’impegno assunto e stabilire le conseguenze economiche in caso di inadempimento.
Se l’acquirente non rispetta gli impegni presi, perde la caparra.
Se è il venditore a non adempiere, deve restituire il doppio dell’importo ricevuto.
Dal 2025, e confermato per il 2026, l’imposta di registro su queste somme è dello 0,5%.
Caparra penitenziale
Si tratta di una caparra “di recesso”: permette di sciogliere il contratto senza ulteriori responsabilità, con la sola perdita o restituzione della somma prestabilita.
Acconto sul prezzo
L’acconto è, invece, un’anticipazione del prezzo finale del futuro contratto. Non è una garanzia: se la compravendita non si conclude, deve essere restituito. Quando è soggetto a IVA va fatturato; negli altri casi, l’imposta di registro è dello 3% (Rif. DPR 131/1986, Tariffa Parte I, art. 9).
- Acconto NON soggetto a IVA → imposta di registro 3%
- Acconto soggetto a IVA → imposta fissa 200 €
Verifiche preliminari essenziali nel 2026
Prima di firmare il preliminare è fondamentale assicurarsi che tutto sia in ordine. Le verifiche definiscono la sicurezza dell’acquisto e la solidità del futuro contratto. La conformità urbanistica è il primo controllo: lo stato reale dell’immobile deve corrispondere ai progetti depositati in Comune. Segue la conformità catastale che si accerta tramite visura catastale aggiornata e planimetria. È importante che le informazioni riportate al catasto coincidano con quanto effettivamente presente nell’immobile.
Oltre a questi aspetti tecnici, diventa indispensabile verificare l’assenza di pregiudizievoli di conservatoria come ipoteche, pignoramenti o sequestri. L’ispezione ipotecaria consente di avere una fotografia chiara della situazione giuridica dell’immobile e mette al riparo da brutte sorprese al momento del rogito.
Registrazione del preliminare: imposte e scadenze nel 2026
- un’imposta di registro fissa pari a 200 euro
- un’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe.
- Negli atti redatti dal notaio, l’imposta di bollo è applicata in misura forfettaria.
- sulla caparra confirmatoria si applica l’imposta di registro dello 0,5%
- sugli acconti sul prezzo non soggetti a IVA si applica l’imposta di registro nella misura del 3%, imputabile a quella dovuta per il contratto definitivo;
- gli acconti assoggettati a IVA sono soggetti alla sola imposta di registro fissa di 200 euro
Trascrizione del preliminare: la tutela più forte per l’acquirente
La trascrizione notarile del preliminare rappresenta la massima protezione possibile per l’acquirente, soprattutto, quando il rogito è previsto a distanza di mesi.
Trascrivere significa rendere il contratto opponibile ai terzi: da quel momento il venditore non può più vendere l’immobile ad altri, non può iscrivere nuove ipoteche e non rischia che l’immobile venga pignorato per debiti sorpresi dopo la firma.
Per l’acquirente è una vera e propria prenotazione dell’immobile, con valori che prevalgono su tutte le trascrizioni successive. I costi prevedono l’imposta ipotecaria da 200 euro, 35 euro di tasse ipotecarie e bolli e imposta di registro secondo tariffa.
Cosa succede se una delle parti non rispetta il preliminare
Quando una delle parti non rispetta gli impegni assunti nel contratto preliminare, le conseguenze possono essere significative. Per rendere tutto più chiaro e leggibile, e in linea con la struttura editoriale di blog.catastoinrete.it, la sezione viene ora suddivisa in due blocchi distinti: inadempimento dell’acquirente e inadempimento del venditore.
Mancato rispetto da parte dell’acquirente
Quando è l’acquirente a non rispettare gli impegni presi con il preliminare, il venditore si trova di fronte a una serie di tutele già previste all’interno del contratto preliminare. La prima conseguenza riguarda la caparra confirmatoria, che viene trattenuta integralmente dal venditore proprio perché svolge una funzione di garanzia dell’impegno assunto.
Oltre alla caparra, il venditore può decidere di chiedere la risoluzione del contratto, soprattutto quando l’inadempimento rende impossibile proseguire con la vendita. In alternativa, può richiedere anche il risarcimento dei danni, dimostrando eventuali spese sostenute o perdite economiche dovute al comportamento dell’acquirente.
Nei casi più gravi, quando erano già maturate tutte le condizioni per arrivare alla vendita, il venditore può persino rivolgersi al tribunale per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà attraverso una sentenza che sostituisce il rogito notarile. Si tratta della cosiddetta “esecuzione in forma specifica”, che permette al venditore di finalizzare la vendita anche senza la volontà dell’acquirente.
Mancato rispetto da parte del venditore
Se è il venditore a non rispettare il preliminare, le conseguenze diventano particolarmente rilevanti, perché in questa fase l’acquirente ha già sostenuto spese, firmato accordi con la banca o organizzato i passaggi tecnici necessari per il rogito.
La prima tutela consiste nella possibilità di inviare una diffida ad adempiere, con la quale l’acquirente richiede formalmente al venditore di rispettare gli impegni presi entro un termine preciso. Se il venditore persiste, l’acquirente può chiedere una sentenza di esecuzione in forma specifica, cioè un provvedimento che ordina al venditore di trasferire l’immobile come previsto dal contratto.
Sono previste anche forme di tutela economica. L’acquirente può chiedere il risarcimento del danno, soprattutto quando dal comportamento del venditore derivano costi imprevisti o perdite economiche. Nel caso in cui fosse prevista una caparra confirmatoria, l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio dell’importo versato, proprio per compensare il mancato rispetto degli accordi.
Infine, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, ponendo fine al rapporto contrattuale e liberandosi da ogni obbligo, oltre alle ulteriori azioni risarcitorie previste dalla legge.
Vantaggi e svantaggi del preliminare nel 2026
Il preliminare rimane uno strumento centrale nelle compravendite: permette di mettere nero su bianco gli accordi, bloccare il prezzo dell’immobile e iniziare con serenità tutte le verifiche tecniche e documentali.
Ha, però, anche costi e responsabilità: richiede attenzione nella fase di controllo e può generare contenziosi in caso di inadempimento. Per questo è fondamentale affrontarlo con la documentazione in ordine e con una visione chiara dello stato dell’immobile.