Il rogito notarile rappresenta il passaggio formale in cui la compravendita immobiliare diventa pienamente efficace dal punto di vista giuridico. È il momento in cui vengono raccolte le firme delle parti, verificata la documentazione e perfezionato il trasferimento della proprietà.
Durante l’appuntamento, il notaio illustra le condizioni dell’atto, le verifiche svolte e gli effetti giuridici della stipula. L’attività notarile non si limita alla redazione del documento, ma comprende controlli preliminari su titoli di provenienza, intestazioni catastali, eventuali gravami, conformità urbanistica e coerenza tra planimetria e stato di fatto.
Prima di arrivare alla stipula, è utile conoscere nel dettaglio le componenti economiche che rientrano nel costo complessivo del notaio.
Quali sono i costi notarili per l’acquisto della prima casa?
Quando si parla di “costi del notaio”, ci sono diverse voci, tra cui:
- Le imposte dovute allo Stato (P.R. 131/1986 e D.Lgs. 347/1990)
- L’onorario del notaio
- Le spese per visure, controlli ipotecari e catastali e adempimenti
- I costi di registrazione, trascrizione e voltura dell’atto
- L’Iva al 22% sull’onorario
- Bolli e diritti di segreteria
Il notaio, infatti, non si limita a redigere il contratto, ma svolge una serie di verifiche obbligatorie sulla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, sulla provenienza, e sull’assenza di ipoteche o pignoramenti, sulla corrispondenza tra la planimetria e lo stato reale, garantendo la sicurezza giuridica sulla compravendita.
Da cosa dipendono i costi del notaio?
I costi notarili per la prima casa non sono uguali per tutti, ma variano in base a diversi fattori:
- il valore catastale dell’immobile
- il prezzo di compravendita
- il valore dell’immobile
- la complessità dell’atto
- le tariffe applicate dal singolo studio notarile (D.L. 1/2012 – Liberalizzazioni)
In generale, l’onorario del notaio rappresenta solo una parte della cifra totale, mentre una quota significativa è costituita dalle imposte che il notaio riscuote per conto dello Stato.
Agevolazioni sulla prima casa: quali imposte si pagano?
Le imposte sull’acquisto della prima casa sono agevolate rispetto a quelle previste per altri immobili. Le agevolazioni si applicano solo se l’acquirente possiede i requisiti previsti dalla legge, tra cui la residenza nel Comune dell’immobile (o l’impegno a trasferirla entro i termini previsti) e l’assenza di altre abitazioni acquistate con le stesse agevolazioni.
Se si acquista da un privato (Nota II-bis, art. 1 Tariffa Parte I – D.P.R. 131/1986)
- imposta di registro prima casa ridotta al 2% del valore catastale (minimo 1.000 €)
- imposta ipotecaria fissa 50€
- imposta catastale fissa 50€
Se si acquista da un’impresa costruttrice
- IVA agevolata al 4%
- Imposta di registro fissa 200€
- Imposta ipotecaria fissa 200€
- Imposta catastale fissa 200€
- per beneficiare delle agevolazioni fiscali, l’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito
- La Legge di Bilancio 2025 ha esteso da 1 a 2 anni il termine per vendere la precedente prima casa per poter fruire nuovamente dell’agevolazione, retroattivamente se al 31/12/2024 il termine non era scaduto.
Cosa comprende l’onorario del notaio?
L’onorario notarile comprende tutte le attività necessarie per arrivare al rogito e completare la pratica, tra cui:
- Verifica della documentazione dell’immobile
- Controlli ipotecari e catastali
- Redazione dell’atto di compravendita
- Lettura e stipula del rogito
- Registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate
- Trascrizione nei registri immobiliari
- Voltura catastale
Queste attività sono obbligatorie per legge e servono a garantire che l’immobile sia trasferito in modo regolare.
Quanto si spende davvero?
L’onorario notarile per una prima casa si colloca spesso tra 2.000 e 3.000 euro + IVA, a cui si aggiungono imposte e spese accessorie.
Per comprendere con maggiore chiarezza come si compongono le spese notarili, proponiamo un esempio concreto
Supponiamo di acquistare nel 2025 una prima casa con una rendita catastale rivalutata pari a 150.000 euro. Le principali voci di spesa saranno le seguenti:
- Imposta di registro: 2% di 150.000 euro = 3.000 euro
- Imposta ipotecaria: 50 euro
- Imposta catastale: 50 euro
- Onorario notarile: ipotizziamo 2.500 euro + IVA al 22% = 3.050 euro
In questo esempio, il totale delle spese notarili per la sola compravendita ammonta a:
➡️ 3.000 + 50 + 50 + 3.050 = 6.150 euro
Se all’atto di compravendita si aggiunge anche la stipula del mutuo ipotecario, occorre considerare:
- le spese notarili per l’atto di mutuo,
- le spese e istruttorie bancarie,
- l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato (per la prima casa).
Con tutte queste voci aggiuntive, il budget complessivo da destinare al notaio può facilmente superare 7.000 euro, a seconda dell’importo finanziato e dei costi applicati dalla banca.
Detrazioni fiscali: cosa puoi recuperare nel 730
Una buona parte delle spese notarili può essere recuperata nella dichiarazione dei redditi. Non tutto, però.
Le spese detraibili al 19% (art. 15, comma 1-bis TUIR)
Sono detraibili al 19%:
- l’onorario del notaio relativo all’atto di mutuo
- le spese di perizia
- l’imposta sostitutiva
- i costi bancari legati all’accensione del mutuo
Queste voci vanno inserite nel Modello 730 (o nel Modello Redditi PF) nella sezione dedicata agli interessi passivi e agli oneri accessori del mutuo ipotecario.
L’onorario relativo all’atto di compravendita, invece, non è detraibile.
Detraibilità dell’onorario notarile
Solo in parte. Se è presente un mutuo per l’acquisto della prima casa, è possibile detrarre l’onorario notarile relativo all’atto di mutuo. Non è invece detraibile l’onorario relativo all’atto di compravendita.
Quali documenti servono per il rogito?
Per procedere con l’atto di compravendita, oltre all’eventuale documentazione del mutuo il notaio richiede generalmente:
- Documento di identità e codici fiscali delle parti
- Documentazione catastale dell’immobile
- Atto di provenienza
- Planimetria catastale e dati aggiornati
Questi documenti sono disponibili all’interno del Kit Dossier Casa 360.
Perché le verifiche catastali sono importanti prima dell’acquisto?
- Controlla che la planimetria corrisponda allo stato reale, l’intestazione catastale e l’assenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli
- L’assenza di irregolarità urbanistica
- E poi c’è la categoria catastale, che non è solo un codice: determina le imposte, l’accesso alle agevolazioni e perfino la possibilità di detrarre alcune spese nel 730
Come ottenere un preventivo notarile corretto?
Per ottenere un preventivo notarile che sia il più accurato possibile, è sufficiente indicare:
- Il valore o il prezzo dell’immobile
- Il Comune in cui si trova
- Se è prevista la richiesta di mutuo
- Se si tratta di prima casa
Fornendo questi dati è possibile ottenere una stima realistica delle imposte e dei costi notarili da sostenere, per pianificare la spesa complessiva in anticipo.
Quando si paga il notaio?
Normalmente, il pagamento della parcella notarile avviene il giorno del rogito, tramite bonifico bancario o assegno (pagamento tracciabile) in un’unica soluzione.
Conclusione
I costi notarili rappresentano una componente inevitabile del processo di acquisto di un immobile, ma non devono essere percepiti come un ostacolo. Al contrario, costituiscono una tutela essenziale: garantiscono la validità giuridica dell’atto, la conformità dell’immobile e la sicurezza dell’intera operazione
Conoscere in anticipo da cosa dipendono, quali spese comprendono e quali agevolazioni fiscali possono essere applicate permette di affrontare il rogito con maggiore consapevolezza, evitando sorprese e affrontando la stipula con la serenità di chi sa esattamente cosa sta firmando.