L’affitto con riscatto, conosciuto anche come “rent to buy“, si sta affermando come una soluzione vantaggiosa sia per chi aspira a diventare proprietario di casa, ma non dispone subito del capitale necessario per un acquisto diretto, sia per chi desidera vendere un immobile, ma non riesce a trovare un acquirente disposto ad acquistare immediatamente. Questo modello di contratto combina i benefici dell’affitto con quelli dell’acquisto, offrendo agli inquilini una via graduale e accessibile verso la proprietà immobiliare e ai proprietari un modo per garantire un reddito immediato con la prospettiva di una vendita futura.
Come funziona l’acquisto con riscatto
Questa formula consente di usufruire di una casa senza doverla acquistare immediatamente: l’acquirente paga un canone periodico per utilizzare l’immobile per un certo periodo di tempo, senza acquistarne la piena proprietà. Alla fine del periodo concordato, l’acquirente ha la possibilità di decidere se acquistare la casa definitivamente pagando un prezzo predeterminato, chiamato “riscatto”, oppure restituirla al venditore. Questo tipo di transazione offre flessibilità agli acquirenti, consentendo loro di testare l’immobile prima di impegnarsi nell’acquisto definitivo e di diluire il costo su un periodo più lungo.
Tipologie di contratti con riscatto: quale scegliere
Esistono diverse modalità attraverso le quali si può stabilire un accordo di acquisto con riscatto. In ogni caso è bene ricordare che la normativa prevede che la durata del contratto non può essere superiore ai 10 anni.
Rent to buy
Con il contratto rent to buy il venditore concede l’immobile in affitto fissandone il prezzo di vendita, mentre l’acquirente ha tempo per ottenere un mutuo o un finanziamento prima di procedere con l’acquisto. Durante questo periodo, l’inquilino paga un canone d’affitto, senza obbligo di riscatto. Solo al termine del periodo di locazione, l’acquirente può scegliere se esercitare o meno il diritto di acquistare l’immobile.
Affitto con riscatto classico
L’inquilino prende in affitto l’immobile e paga un canone più alto del normale, poiché una parte di esso viene destinata come acconto sul prezzo di acquisto finale. Alla scadenza del contratto, l’inquilino ha il diritto di esercitare l’opzione di acquisto a un prezzo già stabilito al momento della stipula del contratto di locazione. Anche in questo caso, il compratore non è obbligato ad acquistare l’immobile, ma ha la possibilità di farlo utilizzando le somme accumulate come parte del prezzo di riscatto.
Documenti necessari per stipulare contratti di affitto con riscatto
Per stipulare un contratto di acquisto con riscatto per case, appartamenti o altri tipi di immobili sono necessari i seguenti documenti:
- Documenti di identità di entrambe le parti.
- Codice fiscale di entrambe le parti.
- Visura catastale aggiornata dell’immobile.
- Attestato di prestazione energetica (APE) dell’immobile.
- Documentazione attestante la proprietà dell’immobile (esempio: atto di compravendita, successione, donazione).
- Eventuale delibera condominiale che autorizza l’affitto con riscatto.
- Ultima busta paga o altro documento reddituale del locatario.
- Eventuale garante con relativa documentazione (reddito e documento di identità).
Oltre a questi documenti, il contratto deve contenere:
- Durata del contratto di locazione.
- Canone di locazione mensile e modalità di pagamento.
- Prezzo di riscatto.
- Eventuale percentuale del canone imputabile al prezzo di riscatto.
- Modalità di esercizio dell’opzione di riscatto.
- Eventuali clausole penali.
Come in una normale compravendita, inoltre, il compratore dovrebbe sempre verificare l’eventuale presenza di atti pregiudizievoli sulla casa, per evitare brutte sorprese e trovarsi con problemi riguardanti la proprietà dell’immobile. Per farlo è necessario effettuare un’ispezione degli atti registrati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Vantaggi e svantaggi dell’acquisto con riscatto
L’acquisto con riscatto presenta pro e contro per entrambe le parti coinvolte, richiedendo una valutazione attenta al momento della stipula del contratto.
Vantaggi per l’acquirente:
- Disponibilità immediata dell’immobile senza necessità di liquidità iniziale.
- Possibilità di abitare nell’immobile sin da subito e di “testarlo”.
- Esenzione dalle tasse di proprietà come IMU durante il periodo di locazione.
- Costo di acquisto fisso, indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato immobiliare.
Svantaggi per l’acquirente
- Affitto più elevato rispetto a un normale contratto di locazione.
- Il costo di acquisto è bloccato, potenzialmente limitando i benefici di una rivalutazione del mercato immobiliare.
Vantaggi per il proprietario
- Possibilità di vendere immobili a compratori indecisi
- Reddito mensile garantito
Svantaggi per il proprietario:
- In caso di rivalutazione del mercato, non può vendere l’immobile al miglior prezzo poiché il prezzo è già concordato nel contratto
- Pagamento delle tasse di proprietà sull’immobile anche durante il periodo di locazione.
L’affitto con riscatto emerge quindi come una risposta pratica e flessibile per chi vuole acquistare casa senza affrontare immediatamente il peso di un mutuo o di un pagamento completo e per i venditori che cercano una strategia efficace per collocare il proprio immobile sul mercato. Se da un lato offre agli acquirenti la possibilità di accumulare capitale e testare la propria scelta abitativa, dall’altro consente ai venditori di ottenere un reddito costante e una potenziale vendita futura. Per entrambe le parti rappresenta un’opportunità concreta per trasformare le proprie esigenze immobiliari in realtà.