Attraverso il contratto preliminare di compravendita immobiliare, venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo di compravendita per un immobile. Questo documento è fondamentale perché stabilisce i termini e le condizioni della vendita, tutelando gli interessi di entrambe le parti.
Che cos’è il contratto preliminare
Il contratto preliminare di compravendita di un immobile, chiamato anche “compromesso”, è un accordo con cui venditore e compratore si impegnano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Viene utilizzato, ad esempio, quando non è possibile la vendita immediata dell’immobile a causa dell’attesa dell’approvazione del mutuo dell’acquirente o quando il venditore per cause personali non può lasciare immediatamente la casa.
Il compromesso non implica l’immediato trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile, il quale avviene solo con la firma del contratto di compravendita.
La caparra
La caparra è una somma di denaro che l’acquirente versa al venditore al momento della stipula del contratto preliminare come garanzia dell’impegno. Esistono due tipi di caparra: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale:
- La caparra confirmatoria funge da garanzia nel caso una delle parti non rispetti gli obblighi: se l’acquirente recede, perde la caparra, mentre se è il venditore a recedere, deve restituire il doppio della somma ricevuta.
- La caparra penitenziale, invece, permette a ciascuna parte di recedere dal contratto, perdendo o restituendo la caparra senza ulteriori conseguenze legali.
L’acconto
L’acconto è una somma di denaro versata dall’acquirente al venditore come anticipo sul prezzo totale dell’immobile. Diversamente dalla caparra, l’acconto non ha funzione di garanzia e, in caso di inadempimento, non comporta automaticamente la perdita della somma versata.
Se una delle parti non rispetta gli obblighi contrattuali, l’altra parte può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, ma l’acconto deve essere restituito. L’acconto serve principalmente a dimostrare la serietà dell’intenzione di acquisto da parte dell’acquirente e a fornire liquidità immediata al venditore.
Cosa verificare prima della stipula
Prima di stipulare un contratto preliminare per l’acquisto di una casa, è fondamentale ottenere il maggior numero di informazioni possibili sull’immobile e accertarsi di trattare con il legittimo proprietario.
È necessario, in particolare, verificare la conformità dell’immobile a livello urbanistico e catastale e assicurarsi che non ci siano gravami o pregiudizievoli:
- Per la conformità urbanistica, bisogna confrontare i documenti edilizi originali con lo stato attuale dell’immobile.
- Per la conformità catastale, è necessario acquisire la Visura e la Planimetria del Catasto per verificare l’assenza di abusi edilizi.
- Per controllare l’eventuale presenza di gravami o pregiudizievoli che potrebbero influenzare la futura proprietà è possibile consultare gli atti registrati in Conservatoria dei Registri Immobiliari
Registrazione del contratto preliminare
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) ed essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
Sono previste le seguenti imposte da pagare per la registrazione:
- l’imposta di registro di 200 euro,
- l’imposta di bollo in base al numero di facciate/righe del contratto (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
- l’imposta di registro dello 0,50% della caparra confirmatoria (se previste) o del 3% dell’acconto (se previsto). In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
- Se la compravendita è soggetta a IVA, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro) per l’acconto (soggetto ad IVA), mentre sarà dovuto allo 0,50% della caparra (non soggetta ad IVA).
Pro e contro di sottoscrivere un compromesso
Il contratto preliminare offre diversi vantaggi. Prima di tutto, consente alle parti di definire con precisione i termini della compravendita prima di procedere con il contratto definitivo, riducendo il rischio di controversie future. Inoltre, l’acquirente può bloccare il prezzo di vendita, proteggendosi da eventuali aumenti di prezzo nel mercato immobiliare. La trascrizione del contratto preliminare offre una tutela legale ulteriore, impedendo al venditore di vendere l’immobile a terzi.
D’altra parte, esistono anche alcuni svantaggi. La registrazione e la trascrizione comportano costi aggiuntivi. Inoltre, nel caso in cui una delle parti decida di non procedere con il contratto definitivo, possono sorgere controversie riguardanti la restituzione o il trattenimento della caparra.
Cosa succede se non si rispetta il contratto preliminare?
In caso di inadempimento del contratto preliminare, le conseguenze variano a seconda della parte inadempiente e delle clausole previste nel contratto stesso. Ad esempio, a seconda dei casi, può essere trattenuta la caparra, richiesto un risarcimento danni o persino obbligata la parte inadempiente a stipulare il contratto definitivo.
Mancato rispetto da parte del compratore
Se l’acquirente non rispetta il compromesso per l’acquisto di un immobile, il venditore ha diverse opzioni:
- Chiedere la risoluzione del contratto: Il venditore può rivolgersi al giudice competente per chiedere la risoluzione del contratto e ottenere un risarcimento per i danni subiti a causa dell’inadempimento.
- Trattenere la caparra: Se è stata versata una caparra confirmatoria, il venditore ha il diritto di trattenerla come risarcimento per l’inadempimento dell’acquirente.
- Chiedere il trasferimento coattivo della proprietà: Il venditore può richiedere al giudice di ordinare il trasferimento forzato della proprietà dell’immobile, obbligando così l’acquirente a rispettare i termini del contratto preliminare e concludere la compravendita.
Mancato rispetto da parte del venditore
Se il proprietario dell’immobile si tira indietro, magari perché ha trovato un’altra persona interessata all’acquisto che offre più soldi, il promissario acquirente ha diversi strumenti per tutelarsi:
- Diffida ad adempiere: L’acquirente può inviare al venditore una lettera di diffida ad adempiere, intimandolo a presentarsi dal notaio per la stipula del rogito. Se il venditore non risponde positivamente, l’acquirente può passare ad azioni legali.
- Procedura giudiziaria: Se la diffida non sortisce l’effetto desiderato, l’acquirente può rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso. In questo caso, la sentenza trasferisce la proprietà dell’immobile all’acquirente.
- Risarcimento danni: Il giudice può condannare il venditore al risarcimento dei danni subiti dall’acquirente a causa del ritardo.
- Risoluzione del contratto preliminare: L’acquirente può, in alternativa, richiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare, sciogliendo così ogni vincolo con il venditore.
- Caparra confirmatoria: Se nel contratto preliminare è prevista la caparra confirmatoria, l’acquirente ha diritto di recesso e può pretendere la restituzione del doppio della caparra versata al venditore. Questo risarcimento è dovuto a titolo di danno e non necessita di ulteriori prove.
Non rispettare gli impegni presi può portare a conseguenze serie, come la perdita della caparra o complicazioni legali. Per questo è importante affrontare la stipula con attenzione, comprendendo bene i propri obblighi e agendo con chiarezza per evitare problematiche.