Quando si acquista un immobile, oltre al prezzo stesso dell’acquisto, è necessario pagare alcune tasse relative alla compravendita, come l’imposta catastale e ipotecaria, che dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa. Ma quali sono tutte le tasse da pagare e a quanto ammontano?
Imposte acquisto immobili da un’impresa: quali sono?
Se si acquista un’immobile da un’impresa le imposte dovute sono:
- imposta di registro in misura proporzionale del 9% (di importo non inferiore a 1.000 euro)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
IVA: quando si paga
L’IVA è dovuta nelle seguenti casistiche:
- Vendite da parte di imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dalla conclusione della costruzione oppure dopo i 5 anni se scelto dal produttore.
- Cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, se deciso dal venditore.
In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:
- IVA al 10% per l’acquisto di immobili classificati in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9
- IVA al 22% per gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
La base imponibile su cui calcolare l’IVA è costituita dal prezzo della cessione. Se il prezzo indicato nell’atto di vendita (e nella fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche privato, è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell’IVA, relativo alla differenza tra il prezzo effettivamente pagato e quello indicato, e della relativa sanzione.
In questa situazione, l’acquirente può regolarizzare la violazione versando la differenza dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell’atto presentando all’Agenzia Delle Entrate una copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate.
Imposte acquisto casa da un privato: quali sono?
Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
- imposta di registro proporzionale del 9% (di importo non inferiore a 1.000 euro)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
Base imponibile imposta di registro: regola prezzo-valore
Ad eccezione dei casi in cui la vendita è soggetta a IVA e quindi prevede un’imposta di registro fissa di 200 euro, per calcolare la base imponibile dell’imposta di registro, se l’acquirente è una persona fisica, si può utilizzare il metodo prezzo-valore.
Per farlo è necessario che siano soddisfatti i seguenti requisiti:
- il fabbricato è a uso abitativo
- l’acquirente è un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale
- l’acquirente richiede esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore
- le parti indicano nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione
La regola del prezzo-valore consente di utilizzare come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto di compravendita.
Per esempio, il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.
Per calcolare il valore catastale di un’abitazione è possibile anche utilizzare strumenti gratuiti che consentono di calcolare on-line in pochi secondi il valore di qualsiasi immobile, come quello di Catastoinrete.it.
Agevolazioni prima casa
Requisiti agevolazione acquisto prima casa
È possibile usufruire delle agevolazioni prima casa e pagare imposte ridotte, quando:
- il fabbricato che si acquista appartiene a una delle seguenti categorie:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
- Pertinenze C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), se destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
- il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o il lavoro. Se residente in altro Comune entro 18 mesi dall’acquisto deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.
Se l’acquirente è già proprietario di un immobile acquistato come prima casa, può comunque usufruire delle agevolazioni se vende la casa già posseduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Non spettano invece le agevolazioni quando si acquista un’abitazione nello stesso Comune in cui si è già titolare di un altro immobile acquistato senza fruire dei benefici.
Per conoscere la categoria catastale della casa che si intende acquistare si può consultare la visura catastale dell’immobile.
Ammontare imposte prima casa
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (di importo non inferiore a 1.000 euro)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
Se il venditore è un’impresa che vende con IVA:
- IVA ridotta al 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
Inoltre chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” ed entro un anno ne compra un’altra sempre con gli stessi requisiti, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato.
Perdita delle agevolazioni
Le agevolazioni “prima casa” possono essere revocate, con l’obbligo di versare le imposte risparmiate, oltre agli interessi e una sanzione del 30%, nei seguenti casi:
- Le dichiarazioni effettuate nell’atto di acquisto risultano false.
- L’abitazione viene venduta o donata entro 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non venga acquistato un altro immobile entro un anno, anche a titolo gratuito, da destinare a propria abitazione principale.
- Non si trasferisce la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
- Non si vende l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa” entro un anno dall’acquisto di un nuovo immobile
Agevolazioni Under 36
Beneficiari 2024
Le agevolazione Under 36 non sono più attive a partire dal 2024.
Tuttavia possono essere richieste se entro il 31 dicembre 2023 è stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa, purché l’atto definitivo sia stipulato entro il 31 dicembre 2024.
Gli acquirenti che hanno stipulato un atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 potranno usufruire di un credito d’imposta nell’anno 2025, pari alle imposte pagate in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute con le agevolazioni “prima casa under 36”.
Tassazione agevolata
Le agevolazioni per gli Under 36 prevedono:
- Esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite non soggette a IVA.
- Per gli acquisti soggetti a IVA, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta al venditore.
- Esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti destinati all’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
- Esenzione dall’imposta di bollo per gli atti di acquisto della prima casa under 36.
Requisiti di accesso
Per accedere alle agevolazioni, i giovani devono:
- Non aver compiuto 36 anni nell’anno in cui viene stipulato l’atto di acquisto.
- Avere un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.
- Stabilire la propria residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
- Non essere titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel Comune dove si trova l’immobile da acquistare.
- Non possedere, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
L’acquisto di una casa comporta il pagamento di una serie di imposte che è fondamentale conoscere per evitare spiacevoli sorprese finanziarie. Le principali sono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, oltre all’IVA, ciascuna con le proprie aliquote e modalità di calcolo. Inoltre, è importante tenere in considerazione le possibili agevolazioni fiscali disponibili, come quelle per la prima casa, che possono ridurre significativamente l’onere economico complessivo.