Chi desidera costruire un immobile secondo le proprie esigenze potrebbe voler optare per acquistare un terreno edificabile, tuttavia, non sempre è possibile affrontare tale investimento con risorse proprie. In questi casi, il mutuo per terreni edificabili può rappresentare una possibile soluzione.
Quando un terreno è edificabile
Prima di addentrarsi nel funzionamento del mutuo per terreni edificabili, è essenziale comprendere cosa si intende per terreno edificabile. In termini legali, un terreno è edificabile se risulta destinato all’edificazione secondo le disposizioni del Piano Regolatore Comunale o di altri strumenti urbanistici. Questo significa che non tutti i terreni sono automaticamente idonei alla costruzione: un terreno agricolo, per esempio, non è edificabile a meno che non venga successivamente riqualificato.
Attraverso la consultazione del certificato di destinazione urbanistica è possibile verificare la possibilità edificatoria su terreni o aree urbane.
Come funziona il finanziamento per un terreno edificabile
Il mutuo per l’acquisto di un terreno edificabile è una forma di finanziamento concessa dalle banche o dagli istituti di credito a chi desidera acquistare un terreno destinato alla costruzione di un immobile. Questo finanziamento segue un funzionamento simile a quello dei mutui immobiliari, ma con alcune peculiarità. In generale, la banca concede una somma di denaro che deve essere restituita con un piano di ammortamento a lungo termine, composto da rate mensili, che includono una quota di capitale e una di interessi.
Tuttavia, a differenza di un mutuo per l’acquisto di una casa già costruita, il mutuo per un terreno edificabile tende a coprire una percentuale inferiore del valore del terreno rispetto al mutuo immobiliare. Normalmente, il finanziamento arriva a coprire fino al 50-60% del valore del terreno, con variazioni a seconda dell’istituto di credito e delle garanzie fornite.
Se si desidera acquistare un terreno edificabile dal valore di 100.000 euro, la banca potrebbe finanziare tra i 50.000 e i 60.000 euro. Il resto dovrà essere coperto con risorse proprie. La durata del mutuo può variare da 5 a 20 anni, a seconda dell’accordo con l’istituto di credito.
Possibili ostacoli nell’accendere il mutuo acquisto terreno edificabile
La principale criticità nel richiedere un mutuo ipotecario per l’acquisto di un terreno edificabile deriva dal fatto che non è possibile iscrivere un’ipoteca su un immobile che non è ancora stato costruito. In un normale mutuo immobiliare, l’ipoteca viene iscritta direttamente sull’immobile già esistente, che funge da garanzia per la banca in caso di mancato pagamento. Nel caso di un terreno edificabile, invece, l’ipoteca può essere iscritta solo sul terreno stesso, il quale generalmente ha un valore inferiore rispetto a quello dell’immobile finito.
Questo comporta una maggiore cautela da parte degli istituti di credito, che tendono a limitare l’importo finanziabile e ad applicare condizioni più restrittive. Per esempio, è molto difficile ottenere un mutuo ipotecario per un terreno edificabile senza avere un progetto di costruzione già approvato o un piano concreto per la realizzazione dell’immobile.
Per risolvere questa problematica, alcune banche adottano una strategia graduale: inizialmente, viene iscritta un’ipoteca sul terreno edificabile. Tuttavia, una volta che la costruzione dell’immobile raggiunge uno stato di avanzamento che corrisponde al valore del mutuo erogato, la banca può trasferire l’ipoteca sull’immobile in costruzione.
Questo approccio permette all’istituto di credito di tutelarsi maggiormente, garantendosi una copertura reale sull’immobile, il cui valore sarà presumibilmente maggiore rispetto a quello del terreno. Inoltre, in alcuni casi, l’importo del mutuo può essere adeguato man mano che i lavori procedono e il valore dell’immobile aumenta.
Finanziamento per la costruzione dell’immobile
Esistono situazioni in cui il finanziamento può essere richiesto non solo per l’acquisto del terreno, ma anche per la costruzione dell’immobile. In questi casi, si parla di mutuo di costruzione e solitamente l’istituto di credito richiede documenti aggiuntivi, tra cui:
- Il progetto edilizio approvato.
- Il preventivo dei lavori.
- Eventuali permessi comunali necessari per avviare la costruzione.
Documenti necessari per la richiesta del mutuo di acquisto del terreno
La richiesta di un mutuo per l’acquisto di un terreno edificabile segue una procedura simile a quella dei mutui per l’acquisto di immobili residenziali: per avviare la procedura è necessario fornire all’istituto di credito una serie di documenti. Di seguito una lista dei principali:
- Documento di identità e codice fiscale: del richiedente o dei richiedenti, nel caso di più intestatari del mutuo.
- Certificato di destinazione urbanistica: documento che attesta la destinazione del terreno e ne verifica l’edificabilità.
- Relazione tecnica e perizia: redatta da un tecnico qualificato, necessario per la valutazione del terreno.
- Visura catastale: per identificare la proprietà.
- Documentazione reddituale: busta paga, CUD, dichiarazione dei redditi, per attestare la capacità di rimborso.
- Permessi edilizi: se richiesti dalla banca, per dimostrare che il progetto di costruzione è stato approvato dal comune di competenza.
In definitiva, l’acquisto di un terreno edificabile tramite mutuo presenta delle complessità che richiedono attenzione e preparazione. È fondamentale valutare tutte le condizioni imposte dalle banche e tenere conto delle particolari modalità di finanziamento legate a questa tipologia di mutuo