Nel contesto del diritto civile italiano, l’usufrutto rappresenta un istituto giuridico di fondamentale importanza, che offre una soluzione per la gestione del patrimonio immobiliare senza ricorrere a una compravendita. Questo diritto reale concede a una persona, nota come usufruttuario, il privilegio di godere dei frutti e delle utilità di un bene di proprietà altrui.
Definizione e Caratteristiche
L’usufrutto configura un diritto reale di godimento che conferisce al suo titolare, denominato usufruttuario, la facoltà di utilizzare e percepire i frutti di un bene immobile di proprietà altrui, definito nudo proprietario. Tale diritto si contraddistingue dalla proprietà per la sua natura temporanea, potendo avere una durata predeterminata o estinguersi al decesso dell’usufruttuario.
Obblighi e Diritti dell’usufruttuario
In capo all’usufruttuario gravano specifici obblighi, tra cui:
- Conservazione della destinazione economica del bene: l’usufruttuario è tenuto a mantenere la natura e l’utilizzo originario dell’immobile.
- Manutenzione ordinaria: rientrano a suo carico le spese necessarie a preservare il bene in buono stato d’uso.
- Pagamento degli oneri: l’usufruttuario è tenuto al versamento delle imposte sul reddito e dell’IMU per l’abitazione.
- Restituzione del bene: al termine dell’usufrutto, l’usufruttuario è tenuto a restituire l’immobile al nudo proprietario nello stato in cui si trova, salvo il normale deperimento d’uso.
Contestualmente, l’usufruttuario vanta una serie di diritti, tra cui:
- Godimento del bene: l’usufruttuario può abitare l’immobile, affittarlo o utilizzarlo per attività commerciali.
- Percezione dei frutti: l’usufruttuario ha diritto a percepire i frutti naturali e civili del bene, come ad esempio i canoni di locazione.
- Miglioramenti: l’usufruttuario ha diritto ad un indennizzo per i miglioramenti apportati al bene, nei limiti del valore apportato.
- Cessione del diritto: l’usufrutto può essere ceduto a titolo gratuito o oneroso, salvo divieto previsto nell’atto costitutivo.
Vendita di un immobile con usufrutto
La vendita di una casa su cui grava l’usufrutto è possibile, distinguendo due casistiche:
- Vendita da parte del nudo proprietario: l’acquirente subentra nella titolarità della nuda proprietà, ma l’usufrutto rimane in vigore fino alla sua estinzione.
- Vendita da parte dell’usufruttuario: l’usufruttuario può vendere solo il suo diritto di godimento, che avrà la durata del primo usufrutto.
Estinzione dell’usufrutto
L’usufrutto si estingue per diverse cause, tra cui:
- Termine: se l’usufrutto è stato costituito per un periodo di tempo determinato, si estingue alla scadenza del termine.
- Morte dell’usufruttuario: in caso di usufrutto vitalizio, si estingue al decesso dell’usufruttuario.
- Prescrizione: l’usufrutto si estingue per prescrizione se non viene esercitato per un periodo di venti anni.
- Rinuncia: l’usufruttuario può rinunciare al suo diritto in qualsiasi momento.
- Consolidazione: l’usufrutto si estingue quando la titolarità dell’usufrutto e della nuda proprietà si riuniscono nella stessa persona.
Modalità di cancellazione
Fermo restando che si può cancellare l’usufrutto solo nei casi ammessi dalla legge, la cancellazione dai registri catastali può essere richiesta previa presentazione di apposita domanda di voltura. Tale procedura consente di aggiornare la titolarità del bene e adeguare i dati fiscali.