Scegliere di vendere un immobile ereditato, specialmente se non si ha intenzione di utilizzarlo, è un’ottima decisione per ottenere un guadagno e liberarsi dai costi di manutenzione. Tuttavia, affrontare la vendita di una casa ereditata richiede un’attenzione particolare e l’attivazione di procedure aggiuntive rispetto a una compravendita abituale.
Cosa fare quando si eredita un’immobile
Ereditare un immobile, a prescindere dall’uso che se ne intente fare, comporta in ogni caso degli obblighi che gli eredi devono sempre rispettare.
Il primo passo da effettuare è la dichiarazione di successione: entro un anno dal decesso gli eredi hanno l’obbligo di presentarla, dando indicazione dei beni immobili, delle aziende, azioni, obbligazioni e quote societarie e del saldo dei conti correnti del defunto alla data del decesso.
Dopo aver compilato la domanda, gli eredi saranno tenuti a pagare l’imposta di successione e le imposta catastali e ipotecarie dell’immobile ereditato.
Verifiche sulla proprietà
Chi ha intenzione di vendere una casa ereditata, dovrebbe sempre prima verificarne la proprietà, che deve essere effettivamente del defunto, in assenza di vincoli, ipoteche o comproprietari.
Per identificare gli immobili di proprietà del defunto e la relativa quota di possesso, bisogna ottenere una visura catastale completa con ricerca nazionale, verificando poi eventuali passaggi di proprietà nei Registri Immobiliari di Conservatoria.
Procedure supplementari per procedere alla compravendita
Per poter procedere alla vendita della casa è necessario, poi, che gli eredi redigano l’accettazione dell’eredità o l’eventuale trascrizione dell’accettazione ereditaria.
L’accettazione dell’eredità può avere sia forma tacita che esplicita:
- Accettazione espressa: l’erede presenta una dichiarazione formale a un pubblico ufficiale o predispone una scrittura privata autenticata dichiarando esplicitamente di voler accettare l’eredità. In questo caso l’atto di accettazione è sufficiente per poter vendere l’immobile.
- Accettazione tacita: l’erede, pur non predisponendo un atto formale, adotta comportamenti che manifestano chiaramente la sua intenzione di accettare i beni ereditati. In questo caso, per poter vendere l’immobile, l’erede deve prima procedere a comporre un documento di trascrizione dell’accettazione ereditaria per garantire al suo acquirente che il suo acquisto non possa in alcun modo essere contestato.
Vendere una casa ereditata prima di 5 anni o 10 anni
Nelle compravendite ordinarie, non generate da successione, se l’immobile è venduto prima dei 5 anni, si è soggetti a una tassazione sulla plusvalenza.
Questo non vale nel caso in cui si è entrati impossesso dell’immobile tramite eredità in quanto non è considerata una speculazione immobiliare.
Un altro aspetto da considerare è che se si decide di vendere l’immobile prima dei 10 anni è necessario verificare che non ci siano contestazioni da parte di altri eredi. L’ordinamento italiano, infatti, concede 10 anni di tempo per accettare l’eredità ed entro questo limite gli eredi legittimari hanno il diritto di contestare la divisione dell’eredità se ritengono che la loro quota di legittima sia stata lesa, come previsto dal testamento.
Pertanto, se l’immobile viene venduto prima che siano trascorsi questi 10 anni, l’erede che ha effettuato la vendita potrebbe essere tenuto a restituire il ricavato della vendita agli altri eredi, nel caso in cui venga sollevata una contestazione in merito alla divisione dell’eredità.
Vendere una casa ereditata dopo i 10 anni
Per procedere alla vendita dell’immobile, come detto, è necessario aver accettato l’eredita entro il termine di 10 anni, sancito dalla legge. Colui che vuole vendere la casa dopo i 10 anni, dovrà quindi dimostrare di aver accettato l’eredità entro questo termine. È importante ricordare, però, che la sola dichiarazione di successione non è prova sufficiente per affermare di aver accettato l’eredità.
Si può vendere in caso di coeredità?
Nel caso in cui al defunto succedano più eredi che diventano comproprietari del bene immobili si è davanti a un caso di comproprietà immobiliare.
Secondo il Codice civile tutti i comproprietari devono essere consenzienti alla vendita dell’immobile. Se così non succede l’erede che intende vendere può scegliere se:
- Vendere solamente la propria quota ricordando, però, che gli altri eredi hanno diritto di prelazione (ovvero l’acquisto deve essere proposto in primis a chi possiede le altre quote della proprietà)
- Procedere con una divisione ereditaria
In conclusione, vendere una casa ereditata può essere un’operazione complessa e delicata, che richiede una valutazione attenta e una conoscenza approfondita delle leggi e delle procedure legali. È importante considerare non solo gli aspetti finanziari e pratici legati alla transazione, ma anche le implicazioni legali e le possibili contestazioni da parte degli altri eredi.