La comunione ereditaria è una situazione legale in cui più eredi subentrano al defunto e diventano co-proprietari dei suoi beni: ciascun erede diventa contitolare di una quota dei beni e dei diritti e debiti che fanno parte dell’eredità.
La distribuzione delle quote può essere determinata dal defunto attraverso disposizioni testamentarie o, in assenza, secondo le regole della successione legittima. La comunione ereditaria può verificarsi, ad esempio, quando ci sono diversi eredi come i figli e il coniuge e ognuno di loro acquisisce una porzione dei beni ereditati.
È possibile scioglierla? E cosa succede se uno dei beni ereditati è un immobile cointestato?
Comproprietà immobiliare: cosa significa
Quando la proprietà di un immobile è divisa in più quote assegnate a diversi intestatari si parla di comproprietà. In questa situazione il diritto di usufruire del bene e la responsabilità di gestirlo sono ripartiti fra più persone. La comproprietà si verifica per:
- Comunione dei beni tra coniugi: i beni acquistati dai coniugi, insieme o individualmente, nel corso del matrimonio entrano automaticamente a far parte di un unico patrimonio comune di cui entrambi sono proprietari nella stessa misura, a meno che non venga scelta espressamente la separazione dei beni.
- Eredità/successione: quando un bene viene condiviso tra gli eredi del defunto.
- Multiproprietà: quando più soggetti sottoscrivo un accordo per acquistare un immobile insieme.
Immobili cointestati in successione ereditaria
Si verifica, a volte, che un erede sia già cointestatario di una parte del bene che entra in successione, come nel caso della morte di un coniuge in comunione dei beni. In questo caso l’immobile cointestato entra in successione per la quota posseduta dal defunto: se la persona deceduta era, per esempio, proprietaria del 50% di un’immobile, questa è la parte che viene divisa fra gli eredi.
Se un erede era già in parte cointestatario del bene, la quota da dividere sarà quindi solo quella intestata alla persona defunta.
Per esempio, nel caso di comunione dei beni, il coniuge sopravvissuto è proprietario della metà dell’intero patrimonio condiviso, mentre l’altra metà viene distribuita seguendo le norme di successione, a cui concorrerà anche il coniuge insieme agli altri eredi.
Può capitare, quindi, che il figlio erediti 1/4 di un immobile e il genitore abbia la restante parte: 2/4 già posseduti perché in comunione dei beni, 1/4 ereditato dalla successione. Ipotizzando, invece, la presenza di due figli la quota ereditata sarà suddivisa in tre parti: i figli avranno rispettivamente 1/6 dell’immobile, mentre il genitore 1/6 ereditato e 3/6 già di proprietà per comunione dei beni.
Come dividere un immobile in caso di comunione ereditaria
Sia in caso di successione per testamento, sia nel caso di successione legittima, capita spesso che al defunto succedano più eredi, che quindi diventano comproprietari dei beni e contitolari dei diritti e dei debiti che fanno parte dell’eredità.
In questi casi, a meno che non si scelga di rimanere in comproprietà del bene, è possibile sciogliere la comunione attraverso una divisione ereditaria.
I tipi di divisione ereditaria che gli eredi possono attuare sono:
- Divisione contrattuale: quando gli eredi si trovano tutti d’accordo possono stipulare un contratto di divisione, che se ha oggetto beni immobili deve essere necessariamente scritto.
- Divisione Giudiziale a domanda congiunta: i coeredi concordano sulle rispettive quote e hanno volontà di effettuare la divisione, ma si rivolgono a un giudice per decidere quali beni assegnare a ciascun coerede.
- Divisione Giudiziale a domanda disgiunta: quando i coeredi non concordano la divisione o le modalità per attuarla e un coerede avvia una causa giudiziale.
- Divisione Testamentaria: quando lo stesso defunto stabilisce nel testamento le modalità con cui effettuare la divisione.
Come conoscere le quote di proprietà di un immobile
Per sapere quali immobili erano di proprietà del defunto e in quale quota, è necessario acquisire una visura catastale con ricerca nazionale, verificando poi eventuali passaggi di proprietà nei Registri Immobiliari di Conservatoria.
Una volta che il patrimonio ereditario è stato quantificato, gli eredi sono obbligati a presentare entro un anno dallo morte la domanda di successione, riportando oltre ai beni immobili anche aziende, azioni, obbligazioni, quote societarie ed il saldo dei conti correnti al momento della morte.