L’usucapione è un concetto giuridico che si riferisce al diritto di acquisire la proprietà di un bene per il semplice fatto di averne fatto uso in modo continuativo e pacifico per un periodo di tempo specifico, stabilito dalla legge. Tuttavia, è possibile interrompere l’usucapione in determinate circostanze.
Che cos’è l’usucapione e dopo quanto avviene
In Italia il processo di usucapione è disciplinato dagli articoli 1158 e successivi del codice civile. Affinché l’usucapione possa verificarsi, è fondamentale che il possesso del bene avvenga in maniera pacifica, non violenta e continuativa. Inoltre, è richiesto che tale possesso persista per un periodo specifico stabilito a 20 anni nel caso dei beni immobili.
Spesso si discute dell’usucapione in relazione a un terreno, poiché è più comune che il bene occupato sia di tale natura; tuttavia, è importante sottolineare che l’acquisizione per usucapione può riguardare anche una casa o altre tipologie di immobili.
Come difendersi dall’usucapione
Nel caso in cui si sia proprietari di terreni o immobili che vengono utilizzati da altri, se non si vuole perdere il titolo di proprietà, è bene agire con anticipo e non aspettare che scadano i 20 anni.
Per difendersi dal diritto di usucapione rivendicato di un terzo, il proprietario può:
- Interrompere il possesso del bene
- Ottenere un atto, tacito o esplicito, che riconosca la titolarità
- Rivendicare con azioni legali il proprio bene
E’ bene analizzare le opzioni attentamente e scegliere quella più consona alla situazione in cui ci si trova, anche in relazione al tipo di rapporto che si ha con il possessore del bene.
Interruzione fisica del possesso
«l’usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno» (art.1167 c.c.).
Un modo per tutelarsi dall’usucapione, quindi, è interrompere fisicamente il possesso materiale del bene, come, ad esempio, rimuovere le recinzioni di un terreno posizionate dal possessore e riappropriarsi in maniera definitiva del bene. Spesso questa opzione non è materialmente praticabile ed è quindi necessario ricorrere ad altre soluzioni.
Ottenimento di un atto di riconoscimento della titolarità
Per evitare l’usucapione e interrompere il termine di 20 anni, è essenziale che il possessore compia un atto, che sia esplicito o tacito, in cui riconosce la titolarità altrui sul bene.
L’atto può avere la forma di:
- Dichiarazione scritta
- Concessione di un permesso di utilizzo, come affitto o comodato
- Richieste di autorizzazioni o rimborsi spese
Dichiarazione scritta da parte del possessore
L’atto esplicito di riconoscimento della titolarità altrui può avvenire in modo chiaro attraverso una dichiarazione formale e scritta in cui il detentore del bene riconosce chi è il legittimo proprietario originale.
Concessione del permesso con contratto di affitto
L’idea alla base dell’usucapione è quella che chi non si interessa del proprio bene, ne perde la titolarità.
Diverso è il caso in cui il proprietario affidi il proprio bene, volontariamente, a un soggetto terzo. In virtù di ciò un modo per tutelarsi dall’usucapione potrebbe essere quella di stipulare un contratto di comodato o di locazione per dimostrare che non si sta abbandonando l’immobile ma piuttosto se ne sta cedendo l’uso a terzi senza tuttavia rinunciare alla proprietà, a causa dell’incapacità di occuparsene o della mancanza di necessità.
Il pagamento di un canone di affitto o la consegna dei prodotti di un terreno al proprietario originale sono atti taciti di riconoscimento della titolarità altrui.
Richieste di autorizzazioni o rimborsi spese
Se colui che possiede il bene chiede autorizzazione per interventi sul bene o il rimborso delle spese sostenute su di esso riconosce tacitamente la proprietà altrui, interrompendo così l’usucapione.
Rivendicazione legale
Se si sospetta che il possessore voglia appropriarsi del bene in mala fede, è bene ricorrere ad azioni legali per ottenere una sentenza che ne accerti la vera titolarità.
Se si sceglie di percorre questa strada è bene sapere che in sede di giudizio per comprovare il proprio diritto di proprietà verranno richiesti documenti che ripercorro la storia della proprietà del bene, in particolare sarà necessario produrre un certificato notarile, cioè un documento redatto da un notaio che certifica la situazione ipo-catastale ventennale dell’immobile o del terreno.
Per preservare il diritto di proprietà su terreni e immobili, qualsiasi opzione si scelga, è cruciale agire prontamente, evitando di attendere i termini dei 20 anni: consapevolezza tempestiva e azione preventiva sono essenziali per preservare il proprio patrimonio e prevenire un‘usucapione non voluta.