Secondo la legislazione se si vuole utilizzare un edificio in maniera diversa dalla sua destinazione d’uso originale è necessario procedere al suo cambio di destinazione al fine di non incorrere in sanzioni. Questo è necessario, per esempio, se si vuole utilizzare la propria abitazione come ufficio o viceversa, oppure nel caso in cui si voglia trasformare una casa in un B&B.
Il cambio è obbligatorio anche se non si svolge nessun lavoro edilizio, ma se semplicemente si vuole utilizzare diversamente i locali.
Se è necessario svolgere interventi edilizi, si parlerà di cambio destinazione d’uso con opere, altrimenti senza opere. A seconda se il cambio di destinazione comporta o no anche il passaggio da una categoria d’uso a un’altra si parla di cambio di destinazione urbanistica rilevante o non rilevante.
Quali sono le possibili destinazioni d’uso degli immobili
Spesso si crede che le destinazioni d’uso coincidano con le categorie catastali, ma è un errore: seppur fortemente collegate le destinazioni d’uso sono 5 e sono definite nell’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia DPR 380/2001:
- Residenziale
- Turistico-ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale
Nel caso in cui un’immobile venga utilizzato in più modi, la destinazione d’uso è considerata quella che occupa più mq in termini di superficie calpestabile: per esempio nel caso in cui attività produttiva e una di vendita si trovino nello stesso locale, prevarrà quella che occupa più spazio.
Per conoscere l’attuale destinazione d’uso di un edificio è necessario acquisire il certificato di destinazione urbanistica dell’area urbana di pertinenza dell’immobile.
Quando è possibile procedere al cambio
Il Decreto Salva Casa ha introdotto il concetto di indifferenza funzionale tra destinazione omogenee: è sempre possibile procedere alla variazione di destinazione d’uso senza opere all’interno della stessa categoria funzionale e tra categorie funzionali omogenee – cioè residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale – delle singole unità immobiliari situate in zone A, B e C. Queste zone includono i centri storici (zona A), le zone edificate (zona B) e quelle parzialmente edificate (zona C) dei Comuni.
Negli altri casi per richiedere il cambio di destinazione d’uso è necessario che:
- L’immobile abbia le caratteristiche obbligatorie per adattarsi alla nuova funzione, come superficie minime e rapporti fra mq e finestre.
- Non ci siano espliciti divieti nei regolamenti comuni, come nel caso di un regolamento condominiale.
- Non esistano, presso l’ufficio tecnico del comune, divieti nei Piani Urbanistici del proprio comune o restrizioni relative agli interventi urbanistici.
Cambiare destinazione d’uso: come si fa
Con il Decreto Salva Casa – fermo restando specifiche leggi regionali – nel caso di cambio di destinazione d’uso fra categorie funzionali omegenee è necessario presentare la Scia, ossia la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Negli altri casi, per procedere al cambio, sarà prima necessario rivolgersi al proprio comune per ottenere il permesso. Sia nel caso in cui la mutazione preveda interventi edilizi sia nel caso in cui sia senza opere bisognerà richiedere un Permesso di Costruire, cioè un’autorizzazione rilasciata dal comune che permette l’esecuzione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia nel territorio.
Sarà poi necessario procedere ad effettuare il cambio d’uso presso il Catasto dell’Agenzia delle Entrate, dove bisognerà presentare una Visura e una Planimetria Catastale per ottenere la variazione della categoria. La nuova categoria comporterà sicuramente una modifica della rendita catastale, che è la base imponibile di alcune imposte, come l’IMU, e per la determinazione dell’ISEE.