Comprare una casa, oltre ad essere un importante investimento, rappresenta uno dei passi più significativi nella vita di molte persone, ma cosa succede quando la casa desiderata è già ipotecata? È possibile acquistarla ugualmente e quali rischi si corrono?
Definizione e tipi di ipoteche
Esistono tre principali tipi di ipoteca: volontaria, giudiziale e legale.
- L‘ipoteca volontaria è un accordo finanziario che pone l’immobile come garanzia per un prestito: l’acquirente riceve un mutuo ipotecario impegnando la casa stessa come pegno. Questo fornisce al prestatore una sicurezza nel caso in cui l’acquirente non riesca a rispettare gli impegni di rimborso del mutuo. Solitamente è il tipo di ipoteca con cui si deve fare i conti quando si vuole acquistare una casa.
- L’ipoteca giudiziale deriva da una sentenza di un giudice in favore di un creditore al fine di far onorare il suo pagamento al debitore.
- L’ipoteca legale può essere richiesta dal venditore durante la vendita di un immobile per assicurarsi il pagamento dovuto dall’acquirente, oppure da parte di eredi, soci e altri che hanno condiviso il pagamento dell’immobile o direttamente dallo Stato, nel caso in cui si voglia rivalere sul proprietario per debiti e imposte non pagate.
Vantaggi e Rischi dell’acquisto
Posto che, per evitare il rischio di vedersi pignorare la casa, l’ipoteca deve essere estinta o da parte del compratore o del venditore, se l’ipoteca è volontaria non ci sono rischi maggiori rispetto a un acquisto tradizionale di un immobile; anzi, se si avesse intenzione di richiedere un prestito potrebbe risultare vantaggioso accollarsi il mutuo già esistente così da risparmiare sulle spese di accensione, che invece andrebbero sostenute nel caso in cui venisse richiesto un finanziamento ex-novo.
Chi deve estinguere l’ipoteca? Possibili soluzioni
Se si decide di procedere con l’acquisto della casa su cui grava un’ipoteca volontaria, ci sono tre possibili strategie da seguire:
- Il venditore può procedere anticipatamente a cancellare l’ipoteca estinguendo il proprio debito. Questa operazione non coinvolge l’acquirente perché eseguita prima dell’atto di acquisto, tuttavia c’è da ricordarsi che il pagamento non comporta immediatamente la cancellazione: i tempi di attesa possono essere più o meno lunghi a seconda del tipo di ipoteca e di prestatore. Per un mutuo ipotecario presso un Istituto di Credito si parla di circa 30 giorni.
- Il venditore può saldare il debito al momento della sottoscrizione dell’atto di acquisto con la somma ricevuta dalla vendita. In questo caso il notaio procede a emettere un apposito atto di cancellazione dell’ipoteca, che risulta immediata e definitiva.
- Il compratore può anche decidere di accollarsi il mutuo. Se si procede con un accollo liberatorio l’acquirente rimane l’unico debitore, liberando il venditore. Se, invece, si decide per un accollo cumulativo il debitore originario resta vincolato al contratto fino all’estinzione del debito.
Scoprire se un immobile è ipotecato
Il venditore, di regola, è obbligato a informare l’acquirente dell’ipoteca gravante sull’immobile prima di procedere alle trattative. Tuttavia, nel caso in cui gli obblighi informativi non vengano rispettati il compratore ha il diritto di:
- ottenere un risarcimento danni o l’estinzione dell’ipoteca da parte del venditore, se la trattativa è in corso ma non è ancora stato concluso il preliminare di vendita
- chiedere la risoluzione dell’accordo, se il preliminare è già stato concluso
Per evitare brutte sorprese e perdite di tempo, prima di procedere all’acquisto di una casa è sempre consigliato verificare la presenza di eventuali ipoteche, così da poter fare una valutazione corretta dell’immobile e procedere con un investimento sicuro. Tutti gli atti di natura volontaria e/o pregiudizievole che gravano sugli immobili di proprietà di un soggetto sono infatti censiti nei registri immobiliari di Conservatoria, che sono archivi pubblici consultabili da chiunque.